昨天Melody咨询我要是换房子，先卖后买？还是先买后卖？觉得可以统一发表在这里，大家一并看看。
一， 要看买家是否有能力同时承担两套房子的贷款？ 有， 答案就简单了， 因为钱不是问题 。只需要主要考虑便利性、利润最大化。便利性：先买再卖，只需要搬一次家。利润最大化：看市场情况，司机掌控买卖的最佳时机。但是，作为卖家，其中很重要的一点就是要联系好贷款机构，知道针对目前的贷款剩余月份，究竟提前还款的违约金有多少！ 没有，办法就开始变得复杂了。
1， 先卖再买： 因为要先卖掉房子，还没有买到房子。所以，要知道市场上大约有了想要购买的房子、或者购买房源相对好找一些。建议，先在市场上看一些中意的房源在挂牌。一般而言，给买家的交房日期在90天以上，因为最初希望给自己充分的时间选择中意的新房子。有些经纪人喜欢给买家看中的房子出offer，中间加上一个条款，我们业内称它为36/48/72 hours clause，我本人一般并不建议这样做，原因有几点- - - 买家总是期待购买的越低越好，但是加上这个clause 不利于讲价，因为卖家pending了这个offer跟没有pending没什么区别；仍然可以继续让买家们看房子、出offer；卖家收到offer以后，就给目前pending的买家通知在36/48/72小时之内回复是否解除卖掉房子的先觉条件。房子要是还没有卖掉、解除不了这个条件，一切就得重来。 优点是：购买时价格可以讲些价； 缺点是：时间紧张，容易因为着急购买、而轻易在90天内出手；搬家怎么办？要靠买家的钱，来交购买的房款，所以要先空房子、收到钱款，再搬进新家。理论上要搬两次家。我目前还没有客户这么折腾过。（我客户是为了不搬两次家，把儿子的信用加进来了，提高了贷款能力。我们先卖掉自住房子，然后买到新房子，搬进新家，最后把自家房子交给买家。）
2， 先买再卖：需要和贷款机构联系好，可以申请Bridge Loan。在卖房子的同时，就可以购买到新房子。但是，细节要和自己的贷款机构提前联系好，因为机构不同，这种短期的贷款利率、天数都有所不同。 优点是：只搬一次家，麻烦少些； 缺点是：新房子是高利贷买到了，但是老房子需要多久才能卖掉呢？这和贷款机构给你的时间息息相关。目前还没有客户这么费劲的，因为贷款能力都够强。还有啊，房子没有卖掉之前，那可是每天交两套房子的贷款啊！卖家究竟能撑多久？
二， 卖相如何？平面布局如何？ 上面第一点是主要从贷款能力角度上考虑。从卖相的角度考虑的话，有些卖家家里有孩子，根本没有办法保证每次看房子收拾的妥妥当当的，家里每天玩具到处都是。那么，可能先买再卖卖相会好一些。另外，如果家里家具展示效果一般的话，也可以考虑空置房子卖，就是先买再卖。缺点之一就是， 只是，对于销售空置的房子而言，还是相当有学问的。等一下，看来还得单独讲讲空置房子销售的优缺点。
三， 目前市场表现如何？ 不管先卖再买？还是先买再卖？大家都会关心当时市场的情况。如果买卖前后时间出入不大的话，在一个市场就没有太大差别。否则，要看卖房买房的大约价格来看看，卖大房子买小房子？还是卖小房子买大房子？公寓还是独立屋？这些都是考虑买卖的息息相关因素。
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