Calgary’s first lakeside community offers homeowners exclusive access to swimming, canoeing and beach-lounging in the summer and skating and hockey in the winter, making it easy for active families to spend time together.

Saturday in the ’Hood

On a warm summer night, find locals enjoying a family-friendly meal on the deck of the Newport Grill overlooking Lake Bonavista.

Stats

Population 10,610
Median household income $101,025
Median home assessment $516,000
Median condo assessment $245,000
Home ownership 89.60%

这位客户很有意思，他是半年前咨询过我购房事宜，相当长的交流期间对方直接表示了市场上适合他家的房源不多，我也同时感觉到这是个较难“伺候”的买 家，在市场上有段时间、了解市场、更了解自己想要什么。愉快的交流结束前，对方也说根据他家的需求，如果有适合的房子可以介绍给他。

中间， 我简单地跟进过1-2次，没什么深入进展。11月初他再次咨询我购房事宜，和以往一样，又聊了很久。印象非常深刻的是他再次提及适合他家的房子不多。我知 道他只选三个区域：EDGEMONT、HAMPTONS、ARBOUR LAKE，要求面积不用太大（1700-1800上下就行，家里就3口人）、WALKOUT地下室、朝向希望门朝北后院朝南、希望1990年以后建成、 STUCCO的外墙。我是个较真的人，喜欢面对解决难题。心理就纳闷了怎么买家就一口断言：适合他家的房子不多呢？？？ 不是选择方向有问题，就一定是客户有问题。“对症下药”，才能解决问题。 仔细研究房源发现了猫腻，买家喜欢STUCCO的外墙，这样就几乎排出了 ARBOUR LAKE社区，因为那个区的房子新，开发商建成STUCCO外墙的房子很少。那么其实客户在选择EDGEMONT、HAMPTONS两个区的房子，如果客 户坚持STUCCO外墙的话。那为什么客户还是很难买到适合的房子呢，很简单。这两个社区的大部分房子建成年代是1990年以前的。

结论提供给客户后，客户惊讶于过去一直没有认识到的事实。（之后，客户自己调整了购房细节的侧重点。）

时隔不久，客户来电咨询一套ARBOUR LAKE的房子，长叙以后客户表明向亲自前往看一下那套房子。其实这套房子是我给这位买家带看的唯一一套房子，也是最后购买到的新居。

我 带客户看房时，总会告诉客户我对那套房子优缺点的个人意见，客户结合自己的需求、想法最终作出决定。买家让我出OFFER，当时要价是59.8万。我深度 分析了市场信息后，告诉客户：我认为那套房子顶多值55万。客户也同意，于是我们出了53万的第一次OFFER，卖家代理趾高气昂地回复说：“这是个 guarantee的deal，卖不出去公司会买回去。卖家不肯回COUNTER OFFER。”言外之意，我们的出价太低，卖家不屑于考虑。

这 之后，买家和我分析研究对方究竟是个什么GUARANTEE的DEAL，因为他家还是很喜欢这套房子后院朝南，同时也是WALKOUT地下室，主卧、厅都 有山景。但是，买家还是指示我暂时不用和卖家代理讨个究竟，什么样的GUARANTEE？我解释给客户听，就算是一定确保能卖出的房子，回收的人/公司也 不是傻瓜，不给卖家砍个一塌糊涂的，日后回收的个人/公司又怎么能有利润空间，谁也不是傻子。

转机之时是有一天卖方代理主动来电，问我买家的情况，是否还感兴趣？ 就这一个细节就让我们抓住了把柄，卖家急了！！！
我回复对方买家目前还在市场上，同时为了表明友好，这次我们出价53.4万，仍希望在55万以内拿下。买家加价很慢，由于要等候对方律师的回复，中间挺耽误时间，我们最后纠结在叫价55.7万，出价54.3万，中间是14000的 差距。由于律师在其它城市下班早，本来周五下午双方应该最终谈妥一个最终价格，但是搁置下来。卖家代理和我确定我的买家周一是否还在？谈判期间任何细节都 能暴露潜在的弱点，卖家代理的询问暴露了卖家希望出手的心切。我借机吓唬对方，问题的关键不是我的买家是否仍在市场上（也就是对方想搞清楚我们周末会不会 给其它房子下OFFER），问题的关键是我的买家是否还想买这套房子，眼外之意，卖家周一的会价更重要。否则我的买家可能不会购买，大家白谈一场。

在究竟对方最后出什么价位这个问题困扰买家夫妇的情况下，买家要求代其孩子周末再次看房。卖家又露马脚了，这次房子已经清空，并且FORECLOSURE/金融机构回收房的文件也张贴在前门、后门上了。这就更加表明对方必须出手的底线，因为这一细节，在周一一早卖家代理回复价格55万，也就是14000的中间价，大家各让7000的时候，我都没有告诉我的买家客户，直接回复对方，54.3万是我客户能够出的最高价。当然回复的时间是有技巧的，而且我也添加了一些其它的说辞。要点是，一定要合乎情理，不能让对方找出破绽来。这就是谈判的艺术，嘿嘿。

对方假装让我把54.3的合同全部签好、传给他，他会尽力。之后又给我整出个54.6的价格来，因为50多万的房子了，让买家加个3000并不过，可以融通。但是，对方已经没有退路了，主动权全在我们手中，我坚持TAKE IT OR LEAVE IT，IT IS THE DEAL。这就是59.8万，最终谈下54.3万的全程。

可以问心无愧地说，客户通过我购买的房子，我每套都会比大部分经纪能多议出5000-10000的价格。我无愧于所有的客户！

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                                                                                                                                         by Calgary Herald

1. Melbourne, Australia
2. Vienna, Austria
3. Vancouver, B.C.
4. Toronto, Ontario
5. Calgary, Alberta
6. Adelaide, Australia
7. Sydney, Australia
8. Helsinki, Finland
9. Perth, Australia
10. Auckland, New Zealand

Located on a large corner lot that is fully fenced & landscaped. Walking distance to two Panorama schools & route 8. The main floor has 9' ceilings, gleaming hardwood floors, large great room with cozy gas fireplace, spacious kitchen with granite top island and upgraded appliances, there is also a den with french doors, a nook with access to west facing deck, the walk through pantry goes to the laundry area and access to the garage. The upper level has a huge bonus room with vaulted ceiling, 3 generous size bedrooms, the master has a walk in closet & ensuite with separate shower and soaker tub. South facing windows in Master bedroom, second bedroom make your family a sunny and warm winter. There is also air conditioning for those hot summer days. The lower level has R.I. plumbing for future development. The double attached garage is 23x21 and is fully insulated and boarded. This home has great curb appeal and a large front veranda and shows pride of ownership.

以2012年七月份为例，让大家了解一下买家在卡尔加里都买哪里的房子？请注意，并非成交套数排名前茅的一定是高档社区，有时是因为小区规模比较大，当然成交量多。
 
七月份卡尔加里市区共成交1948套，其中公寓condominium 554套，占28.44%；独立屋single family houses1394套，占71.56%。

让我们先看看公寓市场，SW成交273套，占49.28%，NW成交138套，占24.91%，SE成交93套，占16.79%，NE成交47套，占8.48%。之所以西南区公寓成交占一半，很大程度源于市中心公寓一直备受瞩目。成交量前几名社区为：
Connaught成交21套，
Bankview成交17套，
Lower Mount Royal成交14套，
MISSION成交13套，
Braeside_Braesde Est成交12套。

独立屋市场SW成交405套，NW成交399套，SE成交334套，NE成交250套。其中西南区情况如下：
EVERGREEN成交46套，Evergreen Estates成交11套；
West Springs成交20套，
Altadore_River Park 17套，
Silverado 18套，
Springbank Hill13套，
Killarney_Glengarry 12套，
Somerset 12套，
Aspen Woods11套，
Shawnessy 11套，
Cougar Ridge 10套。

西北区情况如下：
Tuscany 30套
Panorama Hills 30套
Royal Oak 28套
Arbour Lake 17套
Edgemont 17套
Hawkwood 17套
Valley Ridge 16 套，
Evanston 15套
Hidden Valley 15套
Mount Pleasant 13套。

东南区情况如下：
McKenzie Towne 36套
Cranston 34套
McKenzie Lake 25 套
Chaparral + Valley 18套
New Brighton 20套
Lake Bonavista & Estates&Downs 16 套
Cooperfield 15 套
Sundance 15 套
Acadia 13套
Auburn Bay 13 套

东北区情况如下：
Coventry Hills 47套
Saddleridge 19套
Huntington Hills 18套
Harvest Hills 17套
Martindale 17 套
Marlborough + Marlborough Park 14套
Taradale 14套
Monterey Park 13套
Pineridge 11 套
Falconridge 9套

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根据一份关于迁移和人口的最新报告，阿尔伯塔省持续吸引来自加拿大各地的人们。2012年4月，阿尔伯塔的总人口约为3,847,119人，比2011年4月增长了2.4%，在人口增长方面遥遥领先于加拿大其他省份。促使阿尔伯塔人口增长的主要因素之一是省际迁移。

在2012年第一季度，大约有26,910人从其他省份迁入阿尔伯塔。同时，大约有13,514人决定离开阿尔伯塔迁往其他地方。如果我们计算净增或净损，阿尔伯塔通过省际迁移净增了近13,400人。这是自2006年以来加拿大省际迁移带来最大的人口增幅，当时净迁入人数曾达到约17,000人的高峰！

迁入和迁出阿尔伯塔的移民趋势通常与该省的经济状况密切相关：在经济繁荣时期，人们迁入阿尔伯塔，参与丰富的就业机会；而在经济低迷时期，一些人因失业而离开。然而，这些人口流失的时期通常较短，损失并不显著，而经济繁荣时期大量迁入的人口远远弥补了这部分损失。

总体而言，阿尔伯塔凭借其充满活力的经济环境和机会，始终是加拿大吸引移民的热门省份。

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2. Vienna, Austria
3. Vancouver, B.C.
4. Toronto, Ontario
5. Calgary, Alberta
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7. Sydney, Australia
8. Helsinki, Finland
9. Perth, Australia
10. Auckland, New Zealand

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很多家长总咨询孩子到哪里念书好啊，哪些社区的居民可以前往入学等等事宜，贴到空间里，方便大家查阅。

公立小学 前十五名排名，最后面是能够前往入学的社区。
1、 Sunalta- Sunalita西南 - Sunalta, Scarboro
2、 Nellie McClung - Palliser西南 - Bayview, Palliser, Pump Hill,
3、 Dr. E.W. Coffin - Brentwood西北- Brentwood,
4、 Hillhurst - Hillhurst - Hillhurst西北,
5、 Elbow Park - Elbow Park西南 - Elbow Park
6、 Edgemont - Edgemont西北 - Edgemont,
7 、 Alex Ferguson - Shaganappi西南 - Shaganappi, Scarboro/Sunalta West, Killarney/Glengarry
8、 Silver Springs - Sliver Springs西北 - Silver Springs,
9、 Brentwood - Brentwood西北 - Brentwood, Charleswood部分
10、Battalion Park - Signal Hill西南 - Signal Hill, Springbank Hills部分,
11、Rideau Park - Rideau Park西南 - Cliff Bungalow, Erlton, Mission, Parkhill/Stanley Park, Rideau Park, Roxboro,
12、West Dalhousie - Dalhousie西北 - Dalhousie, Nolan Hill, Sherwood,
13、Olympic Heights - Strachcona西南 - Aspen Woods部分, Christie Park部分, Patterson, Strachcona Park,
14、Marion Carson - Varsity西北 - Varisity
15、Jennie Elliott - Lakeview西南 - Lincoln Park, Discovery Ridge, Lakeview, North Glenmore Park

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恭喜 Morrison Homes 在 J.D. Powers 新发布的单户住宅建造商客户满意度调查中获得最高排名！

在2009年1月至2010年6月期间完工150套或以上房屋的量产建造商中，Morrison Construction 在卡尔加里地区的单户住宅市场中以最高的新购房者满意度排名第一。Carma Developers（Heartland Homes） 和 Sterling Homes 紧随其后，位列区域排名榜单。

在阿尔伯塔省的多户住宅市场中，Carma Developers（Hawthorne Homes） 在2009年1月至2010年6月期间完工90套或以上房屋的量产建造商中，以最高的新购房者满意度排名第一。随后是 Jayman 的 Aspire Condo Living 和 Streetside Development Corporation。

2011年阿尔伯塔新房建造商客户满意度研究基于阿尔伯塔省内6,229位购买新建单户独立屋和半独立屋的购房者，以及1,566位购买新建多户住宅的购房者的反馈。本次调查于2009年7月至2010年12月期间进行。

这一成就彰显了 Morrison Homes 和其他优秀建造商在满足客户需求方面的卓越表现，为阿尔伯塔省的住宅市场树立了新的标杆！

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以2012年七月份为例，让大家了解一下买家在卡尔加里都买哪里的房子？请注意，并非成交套数排名前茅的一定是高档社区，有时是因为小区规模比较大，当然成交量多。

七月份卡尔加里市区共成交1948套，其中公寓condominium 554套，占28.44%；独立屋single family houses1394套，占71.56%。

让我们先看看公寓市场，SW成交273套，占49.28%，NW成交138套，占24.91%，SE成交93套，占16.79%，NE成交47套，占8.48%。之所以西南区公寓成交占一半，很大程度源于市中心公寓一直备受瞩目。成交量前几名社区为：

• Connaught成交21套，

• Bankview成交17套，

• Lower Mount Royal成交14套，

• MISSION成交13套，

• Braeside_Braesde Est成交12套。

独立屋市场SW成交405套，NW成交399套，SE成交334套，NE成交250套。其中西南区情况如下：

• EVERGREEN成交46套，Evergreen Estates成交11套；

• West Springs成交20套，

• Altadore_River Park 17套，

• Silverado 18套，

• Springbank Hill13套，

• Killarney_Glengarry 12套，

• Somerset 12套，

• Aspen Woods11套，

• Shawnessy11套，

• Cougar Ridge 10套。

西北区情况如下：

• Tuscany 30套

• Panorama Hills 30套

• Royal Oak 28套

• Arbour Lake17套

• Edgemont 17套

• Hawkwood17套

• Valley Ridge 16 套，

• Evanston 15套

• Hidden Valley 15套

• Mount Pleasant 13套。

东南区情况如下：

• McKenzie Towne 36套

• Cranston 34套

• McKenzie Lake 25 套

• Chaparral + Valley 18套

• New Brighton 20套

• Lake Bonavista & Estates&Downs16 套

• Cooperfield 15 套

• Sundance 15 套

• Acadia 13套

• Auburn Bay 13 套

东北区情况如下：

• Coventry Hills 47套

• Saddleridge 19套

• Huntington Hills 18套

• Harvest Hills 17套

• Martindale 17 套

• Marlborough + Marlborough Park 14套

• Taradale 14套

• Monterey Park 13套

• Pineridge 11 套

• Falconridge 9套

通过这些数据，我们可以清楚地看到，在2012年7月，卡尔加里各大区域和不同类型的房产都有各自的热门地点和较高成交量，西南区的公寓成交量尤为突出。对于买家来说，了解这些信息有助于更好地选择心仪的区域和物业类型.

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Calgary, 八月一日, 2012 –在全国大部分房地产市场吃紧之际，卡尔加里市场持续逆市而行。民宅市场共成交1,936套，比去年同期涨幅21.3%。（我按MLS系统7月1日至7月31日统计，成交1948套。我只能猜测房地产局是昨晚下班前上报的报告。）

近期房贷政策的调整引发了大量有关全国房地产市场修整的讨论。当温哥华、多伦多两大城市已经开始缩减成交量时，我们的城市历经了价量齐升的双丰收。

这主要源于区域经济 的增长。去年，亚省就领先全国经济增长，使得卡尔加里成为全国能源之 都。在全职就业率提升、新移民数量上涨的带动下，对卡尔加里总体的信心大大提高。

前七个月份民宅共成交13,684套, 比去年同期上涨16.5%，靠近城市边缘、仍然在卡尔加里城市界限内的房屋成交也显著上涨。民宅成交涨幅之最高达18.9%，而公寓市场挂牌量也比去年前七个月份总体上涨 9.4%。

自经济衰退以来，房屋市场的成交偏离了市场长线发展的走势。目前房屋市场的增长使得交易行为更加趋于长线发展走势。消费者已经注意到房地产市场走出低谷，但是成交量大大上涨，因为房屋价格仍然低于2007年7月的峰值、利率仍很优惠，再加上对本地经济的强势预期。

卖家的挂牌数量仍在不断下降，与去年同期相比，民宅将了7.5%、公寓市场降了3.1%。七月份的成交量比六月份有所放缓，缓解了供需平衡。城市界内供给量调整到3个月的消化量。

在贷款政策紧缩、市场供给下降的形势下，买家们要么往上调整预算，要么被迫重新修整预算内的可行购买方案。而目前的市场状态可能迫使一些卖家延期挂牌，导致供给保持较低水平，不少买家可能会转向新屋市场。

独立屋市场供给3,646 套，比去年同期降了20%。下降的供给，加上上涨的成交量，使得价格的上扬大大高过了预期。七月份的独立屋市场基准价为 $432,400，比去年同期涨幅 7.8%，仅比去年前七个月总体调高5%。价格的上涨缩小了和峰值的差距，目前仅低4%。

公寓apartment 和 townhouse 七月份市场基准价都比去年同期涨  2%，分别为 $247,600 、 $277,400。

在经济危机持续给市场带来压力的同时，很多消费者持续看到城市提供的大量就业机会。在就业稳定的前提下，很多消费者在把握稳定的房屋市场。

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IMPECCABLE condition! WITH CONTEMPORARY FLAIR! 2 storey over 2700sqft on quiet cul de sac in ELMONT ESTATES! YOU WILL LOVE this floor plan; the mail level features both a LIVING ROOM AND FAMILY ROOM, Formal DINING ROOM great for entertaining! MAIN FLOOR DEN. The kitchen is GIGANTIC and features a centre ISLAND with breakfast bar, large pantry and loads of cupboards space. UPSTAIRS there are 3 bedrooms plus large BONUS ROOM. 9" CEILINGS AND HARDWOOD FLOORING The master comes complete with a luxurious 5-piece ensuite with his and hers sinks and large walk in closet. GRANITE THROUGH OUT. BUILT GREEN HOUSE. lOW MAINTENANCE YARD with custom built deck! Close to public transportation and future LRT, schools, shopping, Westside REC Center and ONLY A SHORT commute to downtown Calgary has to offer. Also this home is BUILT GREEN, so you can both live in luxury and stay conscious of our environment.