最近给老客户购买了一套infill的新建房屋，也就想起来和大家说说new home warranty的事。自从2014年2月1日起，阿尔伯塔省的每套新建房屋都受New Home Buyer Protection Act (NHBPA)保护，分别有1-2-5-10年的不同保护，具体可以看看下面的官方网站。

http://www.anhwp.com/mandatorywarranty/

http://www.homewarranty.alberta.ca/

1 Year Labour & Materials

2 Year Distribution Systems

5 Year Building Envelope

10 Year Structural Integrity

但是在具体操作时，仍然有些细节。买家看房子时房子已经建好了，出完offer房检后，我们有些地方需要开发商修复了。依据new home warranty，买家100%肯定可以跟进卖家/开发商，但是买家希望交房前就要修好，同时我们要holdback。可是，卖家不同意任何holdback。双方坚持不下，房子第一次没有买成，我们给卖家发送了non-waiver。

后来，因为买家家人对比来对比去，还是更喜欢这套房子，我们有再次催促开发商跟进维修事项。同时，买家家人不想搬进以后有任何跟进事项，我们有要求卖家必须在交房之前安装完毕原来同意的dryer、washer。总之，最后在交房之前卖家把全部事项都修复好了，买家又再次聘请房检人员回来复查，我的买家才满意的解除了我加进合同中的买家特殊条件。

我们现在知道有new home warranty了，但是怎么交接呢？为了保护买家的利益，我在合同中加进new home warranty的事项，确保在交房之前买家知道保险公司是哪家、同时交房当天买卖双方签订completion form。买家交房前一天再次去房子时还是很满意的，completion form也签订了。第二天交房，之后买家/新房主会收到从保险公司发来的new home warranty package。

新房主们要注意了，居住期间任何需要维修的要赶快通知builder。我有另外一买家，因为家人英语不灵光、再加上不好意思file complaint给builder，导致门前的水泥台阶缝隙没有被builder处理掉（因为新房子的地基settling）。我原本要求房主赶快file complaint, 因为他家英语不灵光，其实房主只需同意，我帮助他们发送邮件。但是拖来拖去，等他们真想投诉时，保险公司说需要维修项目属于第一年之内的普通coverage，不像我们普通人认为的是structural方面的问题。保险公司说那属于第一年的coverage，结果投诉时已经过期了，builder不需要跟进维修。

有些房子由于条件限制，会存在各种风水上的禁忌，而这样的房子并不适宜居住，如果一定要居住其中，很容易招来不好的运势，该如何化解呢?下面一起看看专家的建议。（注意了，不一定都适合于加拿大的房子布局。）

一、长期住在地下室

不少打工者初期创业时，由于经济窘迫只能借宿地下室。假如长期住在地下室，时间超过一年，越过越穷的房子风水对你来说就产生作用了。除了经济上入不敷出外，你很可能恋爱情感也饱受影响。

曾经考察过一位名人的别墅，其地下室被装潢得金壁辉煌，干吗用呢?呵呵，一是女主人摆放几百双漂亮的鞋子。二是几百套豪华的衣服，还有大块场地是供其宝贝孩子玩耍用。唉，难怪这位名人自打住进这别墅以来，就没有什么好运过。

建议：长期住在地下室的朋友赶紧搬出，早日见到阳光，好运会回到你身边的。

二、白虎压过青龙的房子

一些房子的右边是很高的楼，或者是很高的高压塔、烟囱甚至是过街天桥(对于一、二层住宅来说)，而左边则相应楼房低矮。那么，住在这样的房子里，你就会真正感受到风水的威力了。

或许你会健康不佳，或许你财运不开，或许你事业不顺甚至官司缠身。总而言之，很大原因与风水有关。

建议：假如已经住在了这样的房子里，建议应当立即进行化解，最主要的是请镇宅吉祥物，比如泰山石敢当或者龙生九子中的一子。

三、卫生间与厨房门对门

不知为何，开发商经常将房子建成卫生间与厨房门对门的格式。这种让“上水”直接通“下水”的格局，应验了那句话“酒肉穿肠过，财富留不住”，明显是越过越穷的风水。

建议：这样的房子主人赶紧改厨房或者卫生间的门，假如无奈不能改，那么至少在厨房门上挂平安瓶或者中国结，在卫生间门上挂门帘或摆放铜马等。

四、大门对窗

假如是自家大门一开，就能望见窗户，那漏财格式已经诞生。许多所谓的南北通透的高层板楼都是这种格局。

建议：最好的方法是在大门内做玄关，把这越过越穷的屋宅风水改了。

五、大门直对别家门

很多住宅的大门都是两两相对，即是这家大门与另一家大门相对。如此，越过越穷的屋宅风水很可能就产生了。如果对门那家的气场、属相、五行等恰好与你家的气场、属相、五行相克，那么倒霉的肯定是你啦。

对门要充分利用大门外的场所，在大门外摆放鞋架、杂务，那么更有可能因此对你的房子形成凶煞，你能走好运才怪呢。假如对方明白这个道理，“不经意”间将一面八卦镜挂在门上、直对你房子，那么，后果也就不用多说了。

建议：房子有这种格局的朋友，需要在自家门框上挂中国结，同时在门内做玄关或挂门帘为宜。

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根据中国最大房地产门户居外网的数据，中国买家对加拿大房地产的投资兴趣有赠不减，今年上半年买家数量与去年相比骤增30%。

无论是安省和加拿大的外国买家税政策，还是中国政府严厉打击资本外流的手段都没能阻挡，中产阶级在海外购买房产的热情。

居外网BC省副总裁Byron Burley表示，人们不再担心中国人会导致本地的房价升高，但是中国买家的兴致却丝毫不减。

中国买家仍然对加拿大趋之若鹜，中国留学生数量的激增，中国投资者依然十分看好加拿大市场，为了寻求更好生活的中国人依然把加拿大作为首选的目的地。

2017年上半年最受中国买家青睐的加拿大城市是多伦多、蒙特利尔、温哥华、渥太华和维多利亚。

据居外网的数据，中国买家对加拿大投资兴趣高于其他国家，2016年一年增加了8.7%。但中国买家的首选仍然是美国和澳大利亚。

居外网对买家的调查发现，74.9%购买房屋是自用，32.3%用来投资，23.7%是为了教育，被调者可以选择多个选项。

在加拿大统计局公布的最新收入统计数据中，Alberta省人中位数收入自2005年以来上涨了24％，Alberta省在收入增长方面在2015年全加国处于第三名。

2015年，阿省家庭中位数收入为93,835元，仍然高于全国人均中位数收入 $70,336。收入增长排名分别如下

Wood Buffalo (35.2%),  

Camrose (+29.9%), 

Wetaskiwin (+27.3%), 

Okotoks (+27.0%), 

Edmonton (+26.6%), 

Cold Lake (+23.0%) 

Calgary (+22.7%). 

Sylvan Lake (+7.8%) 增长最慢，但是人口增长却排到第二名了，那十年之间增长了50%。（说明，人家去那里不是赚钱的，是度假养老的。）

2005年全国平均收入为$63,457, 2015年为$70,336. 增长了10.8%。同时，2015年全国近2/3的家庭参加RRSP, RPP, TFSA储蓄。

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2017-3月13日 DOUGLAS GLEN GD SE, C4101723，1477平方尺，地下室带装修。 

非常高兴最后终于成功帮助买家购买到卡尔加里的第二套房子。买家就是从众多经纪人当中选择了我这个陌生人，给予了我全部的信任。整个购买流程中有很多的答疑解惑，从最初在预算内选择哪些社区开始，到如何对比户型。买家妻子是为很细腻的女人，总能不断地挑战我的专业水平 ：）。在和这对夫妻大交道时，应该说我给予了更多的耐心。毕竟市场不是很好，买家会有很多疑虑。 

在社区最后确定下来以后，其它的就水到渠成了。中间的小插曲是房检，因为对方雇佣的前老外同事，同时也做房检。我刚开始一听就心里打鼓，这人行吗？不是全职房检？anyway，用过之后，告诉买家人后不要再用了，毕竟个人感觉水平一般。 

最后给砍掉$18,400的价格，还得非常感激买家最后给予得推荐信。

加拿大知名财经杂志MoneySense magazine对国内200个城市根据生活、工作和家庭等等方面进行评比和排名，得出的结论是：阿省卡尔加里（Calgary）名列加国最佳居住城市首位，同时卡尔家里成了综合来看最佳的城市、最佳大城市、最佳养育孩子的城市。

MoneySense杂志助理编辑Sarah Efron称，卡尔加里的失业率非常低，只有4%左右；家庭平均收入也高-中等家庭年收入达到12万5000元，这些都是提高卡尔加里评分的因素。阿省的经济发展太强劲了， 使阿省的城市超过了加拿大很多其它城市。

http://www.moneysense.ca/2013/03/20/...-to-live-2013/

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据普华永道公司（PricewaterhuseCoopers，即PwC）与城市土地学会（Urban Land Institute）联合发布的最新报告显示，卡尔加里与埃德蒙顿这两个位于阿尔伯塔省的城市已经取代多伦多与温哥华，成为加拿大最热的房地产投资市场。

该报告表示，2013年，投资者将更加青睐公寓和办公楼市场，而开发商则集中在零售市场。
这份报告反映了来自加拿大、美国和拉丁美洲的900多位受访者的观点，该报告表示“相对于其他国家来讲，加拿大表现非常良好”，这也似乎成为整个国家的主题。

该报告表示，预计加拿大房地产市场将保持平稳，2013年多数房地产市场将保持“适度良好”（modestly good）的投资与发展前景，房地产市场供给与需求将保持稳定。就全国而言，卡尔加里是位列头名的城市，其次是埃德蒙顿、多伦多、温哥华与渥太华。
 
该调查报告显示，在投资与发展前景中，卡尔加里均位列第一位，而在住宅建设前景中，位列第二位。“增长将成为卡尔加里未来发展的特征。2013年，卡尔加里将取代多伦多，成为加国顶级的房地产投资城市，这就使得在卡尔加里获得高质量的房地产更加困难，”该报告表示，“优质房地产项目的吸收率达到了历史最高水平，同时由于供应有限，租金也跟着水涨船高。2013年将持续这种趋势，尤其是在办公室和工业空间领域。住宅和非住宅领域的建设活动都将增加，但是应该依然低于危机之前的水平。”

在此次调查的参与者看来，相对于该报告研究的其他地区，尤其是美国的不稳定市场而言，加拿大房地产市场似乎将保持永久的平衡状态。“加拿大房地产业内人士都理解房地产市场的基本面，并且知道如何应对货币政策和资本市场的波动。尽管国内外经济存在诸多不确定性，但是加拿大房地产业依然运营良好，”普华永道公司加拿大房地产部门领导人Lori-Ann Beausoleil表示。

该报告还表示，卡尔加里扩张的经济需求大量的、高技能的劳动力。预计明年就业率将增长2.8%，2014年继续增长2.9%，就业率的增长主要受石油和天然气行业的驱动。 此外，该报告还表示，目前还存在争议的输往美国和卑诗省（British Columbia）的石油管道项目若获得审批，也将进一步刺激卡尔加里的房地产建设活动。
 
卡尔加里的住宅市场和非住宅市场表现都非常强劲。此外，据加拿大抵押和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，即CMHC）预测，今年，卡尔加里大都会区房屋竣工量将为12,400套，比2011年上涨33%，达到2007年以来的最高水平；仲量联行公司（Jones Lang LaSalle）报告表示，卡尔加里市中心将出现办公楼开发热潮。

加拿大房地产投资网络公司（Real Estate Investment Network Ltd）最近表示，今年前9个月，卡尔加里商业房地产总交易量为33.94亿元，达到历史次高水平。该公司评估报告表示，“经过几年过山车似的发展后，卡尔加里趋于平稳。就业岗位的增长以及办公楼空置率的大幅下滑都表明卡尔加里短期的衰退已经结束。2011年GDP增长率达到3%，并且是全国失业率最低的地方之一，这些都让卡尔加里成为北美房地产投资者的首选地点之一。如果你将经济基本面、人口增长率以及该省蓬勃发展的经济这些因素综合考虑在内，就不难理解为什么许多企业和人口都来到卡尔加里定居了。”

“由于房租上涨，房屋平均销售价格较高，住房可负担性对于卡尔加里也将是一个问题。但是如果你将房价与平均收入进行对比会发现，加拿大其他城市在这方面的问题更大。卡尔加里的经济可以支持房地产市场长期强劲发展，而其他城市则不能。”

市场成交率近些年一直排名第一的RE/MAX，市场占有率从2011年度的37%提升至2012的43%。几乎市场上的一半房源成交与RE/MAX的房地产经纪人，RE/MAX并不是拥有房地产经纪人最多的公司， （我从业以来2010-2017服务于RE/MAX公司，授予Hall Of Fame荣誉）

其它经纪公司市场占有率份额依次为：
14%  Royal LePage
12%  CIR Realty
8%    Country 21
8%    Maxwell

昨天/周一 一位买家和我预约本周末看4套房子，我一看其中一套房子的地段、价位根本留不到周末，所以今天中午带妻子看房了。仔细研讨过我发送的信息后，妻子决定只看这套就行了。


看了很久，从房子出来在车上签完OFFER时，看到另外一位华人经纪开车过来，没注意到车上客户的情况。下午卖家代理来电话说接到那位华人经纪的OFFER，卖家代理准备晚上9：30见卖家。在这种情况下，买家只有尽全力了，我们商量好战术了，就等着晚上递OFFER了。


再说说另一个房子的情况，今天凌晨/周二忙完全部功课后，我把一套房子上传到MLS系统中，本来周二上传新房源不算太好，可以等等的。但是上周客户要收拾家，已经耽搁了一周了，所以就赶早上传了。好家伙，一大早就有买家代理和我约看房，前前后后到晚上6：50应该有10个上下看房的了。早些在分析什么价位段挂牌好些时，深思熟虑后我建议卖家不要挂太高了，会把买家吓跑了，其实我们最后定的价格是卖家入住了两年后还加上全部的杂费的价格，卖家不赔的。2010年末35.7万购买的，目前挂牌399，000，那可是原始1959年的装修啊。总之，6点收到第一份OFFER，8点收到第二个OFFER，我晚上9点见卖家。


第一套房子的卖家代理7点前后来电话了，说那位华人经纪退出了，就我们一份OFFER了。这样，我们提前研究好的战士就不用了，我们也不用再出新OFFER了。我就赶快通知买家好消息，我们几乎胜利在握了。


第二套房子呢，我九点和卖家见面了。收到第二份OFFER后，我通知第一份offer的经纪人，对方反败为胜，从38万提升到399，999；而另一个OFFER是39.5万，我本来还以为他可以拿下呢。就这样我们准备签下399，999，结果买家代理传给我的文件是倒着的，我的先进签字软件不好用，我还得赶快回公司打印。

一切都挺顺利呢，意外出现了。第一套房子的卖家在9：30给我来电话，通知我他的合作伙伴出了一份OFFER（他岂不是都知道我们的出价），这样就有变成2份OFFER了。而且，卖方代理退出来，交由公司的另外一位同事处理OFFER的事，约好10点见卖家。

这突如其来的变化，才给我们半小时的时间，让我们怎么办呀？就是蓄意的。我只得放下自己的OFFER，从公司赶到买家家中，签好备份的绝招OFFER，FAX给卖家代理同事。

然后赶回我的卖家家中，完成第二套房子的签字程序，那时已经10：30了。我还得回到公司，将卖家签完的有改动的合同发回给买家代理，11：59也就是半夜前，让对方签回来才行。就因为我的卖家家中没有扫描仪可用。

那时已经好11点了，结果第一套房子的同事来电话，他们不接受我们的“绝招”，我们还得再次口头出价。这可怎么办呀？另外一份OFFER、和我谈判的都是一个公司的，这不是想玩死我嘛？？？我提出，半小时内我的客户、我同时抵达对方公司，亲自亲口出价，因为我们不信任对方。结果，对方说那样太晚了，好11：30了，也许可以今晚哪个OFFER也不接，明天再谈。这套房子今天是第二天，拖一天对我的买家就越不利。战场上，什么事情都可能发生。这可是得当机立断的呀（头痛！），我和买家商量后，买家只肯出到325，000，挂牌价格是324，900。我根本不乐观，我的客户可以拿下。但是，买家只能出到这个价位，也不想被人家耍，我也没办法，总不能拿枪逼着我的客户加价吧。口头报价后，然后就是寂静地等待。。。（我当时心里都闪过一丝两套房子都没有结果的不良好感觉，商场---瞬息万变啊！）

等待时，第二套房子，我的房子的买家代理将最后的合同签好，FAX回来了，已经11：30了。赶快通知卖家好消息。

同时，第一套房子回复消息了，因为我的买家贷款能力高，最后3位卖家接受了我的OFFER。并且将最后签字时间从原来的11：59PM（两套房子截至时间都是今晚半夜）延迟到1am。我的天呀，又开车去买家了，这时路上已经有薄雪了，开始起雾了。到达买家已经半夜了，再回复了买家一打问题后，买家签完字。

打道回府，DEERFOOT上听着音乐、顶着浓雾、吃着桃子（下午3：30点才吃的午饭，晚饭省略了），12：50到家，12：59发送回去签好字的合同。两套房子Conditional Sold告一段落。

凌晨2：17完成帖子，已经周三了。

加拿大的传统住房市场正显示出放缓的迹象，但高端市场的活跃程度仍然火热。

这是Sotheby’s International Realty Canada一份报告的结论。该公司专门为寻求豪宅的买家提供服务，涵盖多伦多、蒙特利尔、卡尔加里和温哥华等城市。

报告指出，在多伦多、蒙特利尔和卡尔加里，价值超过100万加元的房屋销售在2012年都实现了同比增长。仅在卡尔加里，豪宅销售量在2012年比2011年增长了20%。尽管多伦多和蒙特利尔的销售增长不如卡尔加里强劲，但仍保持正增长。

“进入2013年，预计价值超过100万加元的住房市场将继续升温，来自本地和国际买家的需求将不断增加，”苏富比在报告中表示。

然而，温哥华市场则有所回落，价值超过100万加元的房屋销售量同比下降了34%，从2011年的高点回落。

即使在温哥华，2012年上半年仍有22%的高端房屋以高于要价成交。但到了下半年，这一比例下降到了5%。

卡尔加里表现强劲

与前一年相比，2012年卡尔加里的豪宅挂牌数量增长了近三分之二，而实际成交量则增长了20%。

在加拿大最大的城市多伦多，高端市场依然活跃。苏富比表示，该市的豪宅挂牌量增长了25%，销售量增长了“相当健康”的13%。

“罗瑟代尔（Rosedale）和布莱德尔小径（Bridle Path）等高端社区的房地产依旧非常抢手，”该公司指出。

在蒙特利尔，尽管豪宅市场的需求不如其他城市强劲，但总体仍保持增长态势。

苏富比表示，2012年下半年，蒙特利尔价值超过100万加元的房屋挂牌量比2011年同期增长了19%。而过去两年中，超过要价成交的高端房产比例一直维持在3%到5%之间。

苏富比还表示，他们对加拿大高端房地产市场充满信心，并计划今年将业务拓展至两个新城市：埃德蒙顿和魁北克市。

CIBC的最新调查是在不同方面的基础上得出的，排名依次为：
1， Toronto, ON - 20.6
2，Calgary, AB - 19.5
3，Regina, SK - 18.4
4，Winnipeg, MB - 18.4
5，Staskatoon, SK - 18.2
6，Edmonton, AB - 17.8
7，Ottawa, ON - 16.8
8，Vancouver, BC - 14.0
9，Halifax, NS - 13.8
10，Saguenay, QC - 12.2

多伦多拥有加拿大最具活力的经济，但随着房地产市场放缓和政府刺激项目的结束，它也面临着来年一些最大的风险，加拿大帝国商业银行（CIBC）的一份最新报告指出。

该银行的“城市活动指数”显示，卡尔加里的经济活力排名全国第二，其次是里贾纳。

虽然报告对这两个草原省城市的经济表示积极评价，但多伦多将面临“一项重大挑战，那就是维持当前经济动能的能力”，CIBC副首席经济学家本杰明·塔尔（Benjamin Tal）写道。

“房地产市场的放缓、联邦和省级政府许多基础设施刺激项目的结束、制造业增长轨迹预计将放慢以及零售贸易活动的疲软，将共同拖累该市在2013年的整体经济动能，”他补充说。

大多伦多地区约占加拿大经济活动的五分之一，而多伦多市本身就占全国GDP的11%。多伦多的经济放缓不可避免地会对全国其他地区产生负面影响。

CIBC的指数根据九项标准对加拿大主要大都市区进行排名，包括人口和就业增长、个人和企业破产率以及多项住房指标。

尽管多伦多在这些单项指标中没有一项排名第一，但整体得分足够高，因此排名总榜首，该报告指出。

不过，多伦多的房地产行业已出现明显放缓，而该行业占其经济总量的约14%。CIBC数据显示，2012年第三季度，多伦多的住房总销售量同比下降超过10%。

相比之下，住房开工量仍在增长，这让一些观察人士担忧该市的公寓市场可能存在过度建设的风险。

中国海洋石油有限公司(CNOOC Ltd. ADS, CEO, 简称：中国海洋石油)周六证实，加拿大政府批准了该公司以151亿美元收购Nexen Inc (NXY)的交易。

这样，中国海洋石油就为完成此项收购交易扫除了一个主要障碍。这项交易将成为中资企业规模最大的海外收购交易，也是迄今为止海外国有企业进军北美能源行业最令人瞩目的一笔收购交易。

中海油董事长王宜林在公告中表示，中海油收购Nexen的提议获得了加拿大工业部的批准，公司对此十分高兴。加拿大工业部认可了中海油收购Nexen的提议将给卡尔加里、阿尔伯达乃至整个加拿大带来长期经济利益。

中海油将把其北美和中美业务的总部设在卡尔加里。该公司还将保留Nexen现有的管理团队和员工。

公告称，中海油还将投入可观资金，作为促进加拿大石油和天然气资源开发的一个长期承诺。

香港--中国海洋石油有限公司(CNOOC Ltd. ADS, CEO, 简称：中国海洋石油)周六证实，加拿大政府批准了该公司以151亿美元收购Nexen Inc (NXY)的交易。

至此，中国海洋石油为完成此项收购交易扫除了一个主要障碍。这项交易将成为中资企业规模最大的海外收购交易，也是迄今为止海外国有企业进军北美能源行业最令人瞩目的一笔收购交易。

中海油董事长王宜林在公告中表示，公司对加拿大工业部批准此项收购提议感到高兴。中海油收购Nexen的交易将给卡尔加里、阿尔伯达乃至整个加拿大带来长期经济利益。

中海油将把其北美和中美业务的总部设在卡尔加里。该公司还将保留Nexen现有的管理团队和员工。

公告称，中海油还将投入可观资金，作为促进加拿大石油和天然气资源开发的一个长期承诺。

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