卡尔加里市中心社区建筑许可的增加，是市中心优质住宅区建筑热潮的明显信号。那么，这股热潮到底有多火爆？据卡尔加里市政府报告，2012年5月的建筑许可数量相比2011年5月增长了95%。过去几个月建筑许可大幅上升，因此预计2012年剩余时间内，市中心住宅建设将持续增长。

市中心地块的受欢迎程度甚至达到挂牌不到24小时就被抢购，甚至在上市前就已售出的程度。买家和建筑商有时甚至挨家挨户询问是否有人愿意出售。这种情况在Hillhurst 和 Altadore 等备受追捧的社区尤为明显。由于需求旺盛，卡尔加里部分地区的地块价格在过去12至18个月内上涨了30%！

Altadore 是西人非常喜欢的靠近市中心的高档次社区，离市中心仅几分钟车程，很多房屋将市中心美景尽收眼底，周边环境宜人，这些也许就是它吸引买家的地方。

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Currie Barracks 是Crowchild Trail西边在原军队营地上分三期建设开发的高档社区。排屋的起价都70多万，独立屋几乎是百万起价。

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Garrison Green 社区位于 Currie Barracks 的南面，也是在军营旧址建造起来的次新区。就像它的名字一样，区内有很多绿化，小区社区别具一格。

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Glendale 距离市中心不到3公里，这就是为什么很多INFILL都在这里兴建。

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Killarney 有您居家想要的一切，轻松逃离市中心，前往山里；或者几分钟内就能开车驶往城市东面。
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Richmond Park and Knob Hill 地段非常便利，几乎轻松前往卡尔加里想去 的任何便利服务场所。
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Rosscarrock 也是具市中心不到3公里，备受很多尽可能靠近市中心上班族的青睐。

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Shaganappi 半边是GOLF球场绿地、半边是居民区，中间被BOW TRAIL隔开，到市中心不到5分钟，目前又有LRT2012通车的新概念。

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South Calgary 这一社区很特别：不少房屋有市中心的景色，骑车到市中心也才几分钟的事。INFILL项目如火如荼。
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Spruce Cliff 就位于BOW RIVER的南面，因其将DOWNTOWN景色就收眼底而知名。市场炙手可热！

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如果您是首次购买公寓的买家，并正在寻找新公寓，了解用于描述不同类型公寓的术语至关重要。为方便起见，我列出了不同公寓类型的缩写。

公寓“风格”定义

STUDI（单间公寓）：一个综合生活区，包含一个指定的卧室。

APART（单层公寓）：所有生活空间都位于同一层。

APARTM（多层公寓）：多层住宅单元，指包含超过一层已完工生活空间的公寓或公寓式住宅。

LOFT（阁楼）：通常是由工厂、仓库或其他商业空间改造而成的大型开放式空间，或专门设计成类似风格的住宅。这些空间通常具有非常高的天花板、大窗户，有时还包括混凝土地板和天花板。

PENTH（顶层公寓）：位于建筑物顶层的特殊公寓。它可能拥有专属设施，例如私人入口或电梯，并且通常占据整个楼层。

VILLA（别墅）：通常是独立或半独立的平房式住宅，带有与生活区在同一层的附属车库，并注册为公寓产权。公寓规划可能会将车库计入单元面积。

在卡尔加里市场购买公寓的优缺点

优点（Pros）

1. 价格较低：与独立屋相比，公寓的价格通常更低，是首次购房者或预算有限的买家的理想选择。

2. 维护成本低：公寓的物业管理公司负责建筑外部维护、公共设施保养和园艺等，减少了业主的负担。

3. 便利的地理位置：许多公寓位于市中心或主要商业区，靠近公共交通、购物中心、餐馆和工作地点，生活更加便利。

4. 设施齐全：许多公寓配备健身房、游泳池、会所、停车场等设施，提高生活质量。

5. 安全性较高：公寓通常设有门禁、监控系统和保安人员，相较于独立屋更具安全保障。

6. 投资回报潜力：如果公寓位于优越地段，随着市场增长，未来有升值潜力，并且可以作为出租物业获得稳定的租金收入。

缺点（Cons）

1. 物业费较高：公寓业主需要支付每月的物业管理费，这可能随着时间推移而上涨，并增加购房成本。

2. 空间有限：相比独立屋，公寓的居住空间较小，储物空间不足，适合单身人士或小家庭，不适合大家庭居住。

3. 转售难度：公寓市场可能供过于求，转售时竞争激烈，影响房产升值速度，特别是在市场疲软时价格波动较大。

4. 限制较多：许多公寓有严格的管理规定，例如禁止养宠物、限制租赁或装修等，影响业主的自由度。

5. 土地权益有限：购买公寓意味着仅拥有单元内部空间，而土地属于整栋建筑的共有财产，不像独立屋那样拥有土地所有权。

6. 市场波动风险：公寓市场受供需关系影响较大，价格可能不如独立屋稳定，在经济低迷或房地产市场下滑时可能更容易贬值。

综合来看，在卡尔加里购买公寓适合预算有限、追求便利生活和低维护成本的买家，但需要权衡物业费、转售难度和市场波动的风险。

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 本来想起写写刚成交的银行回收房的成交案例，没有和卖方经纪人打过一通电话，以客户期待的价格内买下，但是整个谈判过程都是10天前的事了，细节都好忘记的差不多了，没有当初想写时那么精彩了，但那时房子还在PENDING呢，不想有任何闪失，就拖到现在。

客 户是半年前和我联系过的，第一次带看市中心的4套公寓，买家丈夫就想购买其中的一套，因为他们第一次看房子，对市场还不熟悉，我不希望对方仓促作决定、日 后后悔，就建议客户多看些房源对比后决定。同时我也不希望买家投资要交管理费的公寓房，第二次带他们看了RAMSAY附近的一些老房子，但是对方嫌弃房子 太老。其实那一带旧地翻建的投资客也不少。

。。。。。。之后，客户就再也没有联系过我，直到这次购房行动。

买 家先和我小叙旧事，之后直接了当告诉我想让我为他们出份OFFER。我边聊边察看那一地区的在售、已售对比房源情况，发现最新成交的、也是最低成交价格都 要在36.8万/面积还1450平方尺，而买家准备购买的银行拍卖房降价之后是35.9万/面积1630，本来就已经是好价格了。客户决定以3？万起出 OFFER，因为我知道对方的弱点在哪里，所以谈判过程相当简单（其实是我记不起来了），对方无奈以35万最终成交。我没有使用一贯及俩和对方通话，来了 解更多细节，完全是心理战术、文字游戏。

买家对我说，没有和我联系的这段时间他们和朋友介绍的经纪人合作过，经历过的一个 未谈成的OFFER和我这次操作的案例一样，前次没有买下来，但是这次我帮助他们最终买下来了，她很满意！（我开心自己10多年来的销售经历历练升华了我 的谈判技巧，但是同时也无奈于自己简单的生活方式、并不善于交际而导致的困窘局面，全靠陌生朋友的莫大信任、以及成交客户的推荐。庆幸自己现有的成绩，激励自己日后的进取。）

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5215 Rundleview Road NE，1974年四层错层的房子，ROOF、FURNACE、HOT WATER TANK都换了，而且几乎全部换了新窗，新房主只需重换第一层三间卧室、第二层厨房+厅的地毯就可立即入住。属于内外条件都相当不错的拍卖房房源。今年9 月30日上市的，律师指定了挂牌价要在$312,000 以上，于是我以$312,000挂牌，从历史记录中提出外形照片。

挂 牌两天后即有3个经纪人要约看房，可是按照律师附件中卖方的联系电话一联系---空号。大部分的银行回收房、法院拍卖房都是房子腾空以后才挂牌的，这套是 原卖家仍居住在房子里的小比率情况部分。有的经纪人是成交法院拍卖房的老手，再三试探我卖家是否配合看房，我告诉他们实情，一经联系到卖家后，我会立即联 络他们。我住在SW，前往NE住址“守株待兔”第三晚才见到双臂纹身的西人卖家，为了和卖家搞好关系、配合看房，我带了瓶红酒缓冲局面。（但是，房子内部 那个乱啊，东西全都散放在地面上，都没出插脚，还有老鼠夹子在地上。）

上市第六天，我亲自带看的买家意愿以270K出份OFFER，我告诉买家这只是现卖家贷款的金额，之后买家出了我收到的第一份OFFER，275K，有贷款条件。这位买家敢买，是因为他是做房屋装修的，花费相对少些。
第二份OFFER，收于上市第18天，我的客户。来自一对白人兄弟俩，其中一位是房屋估价员，原本意愿出价260K，回家考虑后让我准备240K的OFFER，因为对方得重新做部分翻新，然后再推出市场，这种投资客是要求利润空间的。
第三份OFFER，也收于上市第18天，印度经纪人、印度买家。因为知道同时有其它OFFER，所以买家从290K，修改为最后购买价格292，500。没有任何条件。（印度人还真是喜欢NE Rundle，Marlborough等社区）

法 院拍卖房就是等候时间太长，一般3周前后甚至更长，得看挂牌经纪人是否在等候其它未知的OFFER。本案例的律师收到OFFER后就和法庭预约了，所以 10月28日就给回口头回复，接受第三份OFFER，拒绝前两份OFFER，最后法院签发的销售确认函是11月4日。DEAL WAS DONE！

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周二晚去了奥林匹克西边MD of ROCKY VIEW区域的VILLOSA RIDGE社区看了2处百万豪宅。升了级的GPS也不好找地址，好在手机BLACKBERRY可以上网搜索地图。

大户人家的大草坪远处看起来浅绿一片，屋宇间错路有致，景象别有一番风味。那跟看SPRINGBANK的百万豪宅感觉完全不一样。

第一间房子，外形挺宏伟的、一楼挺OPEN的，弧形楼梯扶手挺浪漫的。好端端的南北向房子，因为屋主在南面建了一处大阳台、西边建了一圈屋顶， 愣是将整个房子整得黑压压一片。如此明媚的蓝天、夕阳，在房间内我们只感觉到一线阳光。最令人费解的是二楼的次卧，完全是国内顶楼坡屋顶的设计，房间小小 的，你说当DEN吧，一楼都有一间了，当卧室吧，太压抑了。朝南向位置，分别设有2处小阳台，挺惬意的吧，可是屋主硬生生地用齐腰高的石墙来代替完全可以 吸收近阳光的金属护栏。那就像是2处DOWNTOWN高层公寓走廊一角的户外吸烟处，屋主还设了2处。地下室到还大气，客户挺喜欢的。可惜，一楼厨房外的 大阳台给好好的WALKOUT地下室整得再次阴森森的。整个楼宇就是阴暗的感觉，尽管外面夕阳明媚的（不到8点）。

觉得室内光线阴暗的卖家，在有买家参观前一定要做足功夫，提前打开所有能打开的灯。有时带看西人的房子，他们连抽油烟机的顶灯都打开。

第二间房子，虽然楼龄旧些，但是因为设计方案好些，朝西边有超高顶，所以一楼大厅内阳光明媚的，温馨许多。二楼布局也不错。可惜，地下室空间太小，买方还是觉得不理想。

今晚带看另一组买家去了GLENMORE西边刚过城市边界的ELBOW VALLEY ESTATES。这个小区从刚进小区入口桥两边的大水塘，到区内环绕的森林绿地都给人以清新的感觉。家家户户都在充分享受隐私的同时，保持了相对亲密的距 离，不用为治安问题而绞尽脑汁。当然，这些大户人家都不差安装套报警系统。之后，自SPRINGBANK往西开出6分钟，又参观了另一套乡间民宅。这3处 房子利弊不同，客户很难抉择。

总之，购建百万豪宅的人家都因为各家需求点不同，楼宇的设计特点相差很大。而买家呢，也因为购买实力足够，都希望能尽可能找到符合自家需求的理 想家园。此次特定的买家，同时也参观了ASPEN WOOD的百万屋宇，其特点也无外乎：面积接近3000平方尺、用料讲究、完全装修地下室，但仍然占地很小，后院不大。

地段的取舍将成为此买家的首要抉择，之后再细比房源。。。“路漫漫兮其修远，吴将上下而求索”。

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2012-8-30 一份官方报告显示---就业机会增多、人口增加、低利率将会支撑消费者对卡尔加里公寓市场的需求。报告同时也指出权衡当地收入情况，卡尔加里的房价仍然是八大城市中能够承受的起的。
 
自2009年经济衰退以来，尽管2011年新公寓市场一路滑落， 但是目前卡尔加里的新公寓市场复苏地不错。同时，开发商的尾盘也陆陆续续被买家吸收。卡尔加里春天的房市总是一片繁荣，所以公寓市场也如火如荼，紧接着的2个季度销售则明显下滑。

目前市场上的可售房源仍保持比前几年低的水平，我们期待在未来两年里陆续消化。 这些都源于卡尔加里经济的复苏、以及需求的上升。报告指出卡尔加里公寓2012年期待挂牌量升至4年来的新高点2,373单元，预计比2011年涨 15.5 %，但是2013年挂牌量预计将会降至2,099 单元。

报告对比了加拿大八大城市，预计卡尔加里2012年成交量为3555单元，比2011年涨3.8%; 2013年成交量为3621，比2012年涨1.9%。而2012年成交均价预计为$239,445，涨幅0.9%,  2013年年成交均价预计为$246,414，涨幅2.9%。



本地收入高，加上公寓市场仍在中间价位徘徊，使得卡尔加里的房地产是8大城市购买力最强的。而且购买力预期2013年仍保持强劲，因为利率仍很优惠，另外房地产中间价的小幅上涨和居民收入的小幅上涨比率基本吻合。

2012年消费者对公寓的需求比2011年强，现在就业率提高、大量移民涌入、贷款利率好，现有出租房源逐步减少，都使得公寓市场价格会往上调整。

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Calgary’s first lakeside community offers homeowners exclusive access to swimming, canoeing and beach-lounging in the summer and skating and hockey in the winter, making it easy for active families to spend time together.

Saturday in the ’Hood

On a warm summer night, find locals enjoying a family-friendly meal on the deck of the Newport Grill overlooking Lake Bonavista.

Stats

Population 10,610
Median household income $101,025
Median home assessment $516,000
Median condo assessment $245,000
Home ownership 89.60%

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这位客户很有意思，他是半年前咨询过我购房事宜，相当长的交流期间对方直接表示了市场上适合他家的房源不多，我也同时感觉到这是个较难“伺候”的买 家，在市场上有段时间、了解市场、更了解自己想要什么。愉快的交流结束前，对方也说根据他家的需求，如果有适合的房子可以介绍给他。

中间， 我简单地跟进过1-2次，没什么深入进展。11月初他再次咨询我购房事宜，和以往一样，又聊了很久。印象非常深刻的是他再次提及适合他家的房子不多。我知 道他只选三个区域：EDGEMONT、HAMPTONS、ARBOUR LAKE，要求面积不用太大（1700-1800上下就行，家里就3口人）、WALKOUT地下室、朝向希望门朝北后院朝南、希望1990年以后建成、 STUCCO的外墙。我是个较真的人，喜欢面对解决难题。心理就纳闷了怎么买家就一口断言：适合他家的房子不多呢？？？ 不是选择方向有问题，就一定是客户有问题。“对症下药”，才能解决问题。 仔细研究房源发现了猫腻，买家喜欢STUCCO的外墙，这样就几乎排出了 ARBOUR LAKE社区，因为那个区的房子新，开发商建成STUCCO外墙的房子很少。那么其实客户在选择EDGEMONT、HAMPTONS两个区的房子，如果客 户坚持STUCCO外墙的话。那为什么客户还是很难买到适合的房子呢，很简单。这两个社区的大部分房子建成年代是1990年以前的。

结论提供给客户后，客户惊讶于过去一直没有认识到的事实。（之后，客户自己调整了购房细节的侧重点。）

时隔不久，客户来电咨询一套ARBOUR LAKE的房子，长叙以后客户表明向亲自前往看一下那套房子。其实这套房子是我给这位买家带看的唯一一套房子，也是最后购买到的新居。

我 带客户看房时，总会告诉客户我对那套房子优缺点的个人意见，客户结合自己的需求、想法最终作出决定。买家让我出OFFER，当时要价是59.8万。我深度 分析了市场信息后，告诉客户：我认为那套房子顶多值55万。客户也同意，于是我们出了53万的第一次OFFER，卖家代理趾高气昂地回复说：“这是个 guarantee的deal，卖不出去公司会买回去。卖家不肯回COUNTER OFFER。”言外之意，我们的出价太低，卖家不屑于考虑。

这 之后，买家和我分析研究对方究竟是个什么GUARANTEE的DEAL，因为他家还是很喜欢这套房子后院朝南，同时也是WALKOUT地下室，主卧、厅都 有山景。但是，买家还是指示我暂时不用和卖家代理讨个究竟，什么样的GUARANTEE？我解释给客户听，就算是一定确保能卖出的房子，回收的人/公司也 不是傻瓜，不给卖家砍个一塌糊涂的，日后回收的个人/公司又怎么能有利润空间，谁也不是傻子。

转机之时是有一天卖方代理主动来电，问我买家的情况，是否还感兴趣？ 就这一个细节就让我们抓住了把柄，卖家急了！！！
我回复对方买家目前还在市场上，同时为了表明友好，这次我们出价53.4万，仍希望在55万以内拿下。买家加价很慢，由于要等候对方律师的回复，中间挺耽误时间，我们最后纠结在叫价55.7万，出价54.3万，中间是14000的 差距。由于律师在其它城市下班早，本来周五下午双方应该最终谈妥一个最终价格，但是搁置下来。卖家代理和我确定我的买家周一是否还在？谈判期间任何细节都 能暴露潜在的弱点，卖家代理的询问暴露了卖家希望出手的心切。我借机吓唬对方，问题的关键不是我的买家是否仍在市场上（也就是对方想搞清楚我们周末会不会 给其它房子下OFFER），问题的关键是我的买家是否还想买这套房子，眼外之意，卖家周一的会价更重要。否则我的买家可能不会购买，大家白谈一场。

在究竟对方最后出什么价位这个问题困扰买家夫妇的情况下，买家要求代其孩子周末再次看房。卖家又露马脚了，这次房子已经清空，并且FORECLOSURE/金融机构回收房的文件也张贴在前门、后门上了。这就更加表明对方必须出手的底线，因为这一细节，在周一一早卖家代理回复价格55万，也就是14000的中间价，大家各让7000的时候，我都没有告诉我的买家客户，直接回复对方，54.3万是我客户能够出的最高价。当然回复的时间是有技巧的，而且我也添加了一些其它的说辞。要点是，一定要合乎情理，不能让对方找出破绽来。这就是谈判的艺术，嘿嘿。

对方假装让我把54.3的合同全部签好、传给他，他会尽力。之后又给我整出个54.6的价格来，因为50多万的房子了，让买家加个3000并不过，可以融通。但是，对方已经没有退路了，主动权全在我们手中，我坚持TAKE IT OR LEAVE IT，IT IS THE DEAL。这就是59.8万，最终谈下54.3万的全程。

可以问心无愧地说，客户通过我购买的房子，我每套都会比大部分经纪能多议出5000-10000的价格。我无愧于所有的客户！

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以2012年七月份为例，让大家了解一下买家在卡尔加里都买哪里的房子？请注意，并非成交套数排名前茅的一定是高档社区，有时是因为小区规模比较大，当然成交量多。
 
七月份卡尔加里市区共成交1948套，其中公寓condominium 554套，占28.44%；独立屋single family houses1394套，占71.56%。

让我们先看看公寓市场，SW成交273套，占49.28%，NW成交138套，占24.91%，SE成交93套，占16.79%，NE成交47套，占8.48%。之所以西南区公寓成交占一半，很大程度源于市中心公寓一直备受瞩目。成交量前几名社区为：
Connaught成交21套，
Bankview成交17套，
Lower Mount Royal成交14套，
MISSION成交13套，
Braeside_Braesde Est成交12套。

独立屋市场SW成交405套，NW成交399套，SE成交334套，NE成交250套。其中西南区情况如下：
EVERGREEN成交46套，Evergreen Estates成交11套；
West Springs成交20套，
Altadore_River Park 17套，
Silverado 18套，
Springbank Hill13套，
Killarney_Glengarry 12套，
Somerset 12套，
Aspen Woods11套，
Shawnessy 11套，
Cougar Ridge 10套。

西北区情况如下：
Tuscany 30套
Panorama Hills 30套
Royal Oak 28套
Arbour Lake 17套
Edgemont 17套
Hawkwood 17套
Valley Ridge 16 套，
Evanston 15套
Hidden Valley 15套
Mount Pleasant 13套。

东南区情况如下：
McKenzie Towne 36套
Cranston 34套
McKenzie Lake 25 套
Chaparral + Valley 18套
New Brighton 20套
Lake Bonavista & Estates&Downs 16 套
Cooperfield 15 套
Sundance 15 套
Acadia 13套
Auburn Bay 13 套

东北区情况如下：
Coventry Hills 47套
Saddleridge 19套
Huntington Hills 18套
Harvest Hills 17套
Martindale 17 套
Marlborough + Marlborough Park 14套
Taradale 14套
Monterey Park 13套
Pineridge 11 套
Falconridge 9套

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根据一份关于迁移和人口的最新报告，阿尔伯塔省持续吸引来自加拿大各地的人们。2012年4月，阿尔伯塔的总人口约为3,847,119人，比2011年4月增长了2.4%，在人口增长方面遥遥领先于加拿大其他省份。促使阿尔伯塔人口增长的主要因素之一是省际迁移。

在2012年第一季度，大约有26,910人从其他省份迁入阿尔伯塔。同时，大约有13,514人决定离开阿尔伯塔迁往其他地方。如果我们计算净增或净损，阿尔伯塔通过省际迁移净增了近13,400人。这是自2006年以来加拿大省际迁移带来最大的人口增幅，当时净迁入人数曾达到约17,000人的高峰！

迁入和迁出阿尔伯塔的移民趋势通常与该省的经济状况密切相关：在经济繁荣时期，人们迁入阿尔伯塔，参与丰富的就业机会；而在经济低迷时期，一些人因失业而离开。然而，这些人口流失的时期通常较短，损失并不显著，而经济繁荣时期大量迁入的人口远远弥补了这部分损失。

总体而言，阿尔伯塔凭借其充满活力的经济环境和机会，始终是加拿大吸引移民的热门省份。

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1. Melbourne, Australia
2. Vienna, Austria
3. Vancouver, B.C.
4. Toronto, Ontario
5. Calgary, Alberta
6. Adelaide, Australia
7. Sydney, Australia
8. Helsinki, Finland
9. Perth, Australia
10. Auckland, New Zealand

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很多家长总咨询孩子到哪里念书好啊，哪些社区的居民可以前往入学等等事宜，贴到空间里，方便大家查阅。

公立小学 前十五名排名，最后面是能够前往入学的社区。
1、 Sunalta- Sunalita西南 - Sunalta, Scarboro
2、 Nellie McClung - Palliser西南 - Bayview, Palliser, Pump Hill,
3、 Dr. E.W. Coffin - Brentwood西北- Brentwood,
4、 Hillhurst - Hillhurst - Hillhurst西北,
5、 Elbow Park - Elbow Park西南 - Elbow Park
6、 Edgemont - Edgemont西北 - Edgemont,
7 、 Alex Ferguson - Shaganappi西南 - Shaganappi, Scarboro/Sunalta West, Killarney/Glengarry
8、 Silver Springs - Sliver Springs西北 - Silver Springs,
9、 Brentwood - Brentwood西北 - Brentwood, Charleswood部分
10、Battalion Park - Signal Hill西南 - Signal Hill, Springbank Hills部分,
11、Rideau Park - Rideau Park西南 - Cliff Bungalow, Erlton, Mission, Parkhill/Stanley Park, Rideau Park, Roxboro,
12、West Dalhousie - Dalhousie西北 - Dalhousie, Nolan Hill, Sherwood,
13、Olympic Heights - Strachcona西南 - Aspen Woods部分, Christie Park部分, Patterson, Strachcona Park,
14、Marion Carson - Varsity西北 - Varisity
15、Jennie Elliott - Lakeview西南 - Lincoln Park, Discovery Ridge, Lakeview, North Glenmore Park

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