2018年四月二日 就像预期的那样，整个卡尔加里2018年第一季度成交量的减缓延续到三月份。这并没有什么让人惊讶的，因为去年底销售量还是很强劲的，而今年初又有贷款政策的调整。 第一季度总共卖出3,423单元，比去年同期降低18%、比长线均值降低24%。成交量放缓、新上市房源稳步增加，导致库存可售房源增加哦，总体在售房源吸收率仍然超出了4个月。

房地产局首席经济学家Ann-Marie Lurie说到：“经济形势在缓慢改善，但是还不足以压制贷款利率提高带来的影响、以及越来越严格的审批条件。三月份我们进入了最活跃的月份，增加的供给房源带来价格波动。然而，经济的复苏预计将会防止价格大幅下滑。” 价格在第一季度慢慢下滑的情况下，总体和去年同期没有多大变化，主要因为独立屋总体价格增加，从而缓解了公寓市场价格下滑带来的影响。 真个城市独立屋市场基准价第一季度均价为$502,000，比去年第四个季度稍微低一些，但是比去年第一季度要好一些。三月份独立屋市场基准价为$503,800, 比经济衰退以前的高峰值低3.6%，但仍然比经济衰退期间的低峰值高1%。（换句话说，就是不好、也不坏。）

“目前的市场比经济衰退低谷时起状况要好，”房地产局主席Tom Westcott提到，“对于寻求新房子的买家来说，还是能够在适中的价格买到房子。同时，对于卖家来说，他们也能卖到不错的价格。在任何经济形势下买卖房屋，买方卖方能够被自己的经纪人提供充分的信息才是最关键的。因为不同类别的房屋、不同地段的房屋，市场状况是不一样的。” 2017年第一季度独立屋可售房源创历史最低数量，而今年第一季度库存可售房源比去年同期超出2,573单元，仍然比2015、2016年第一季度在卖的房源数量低10%。春天还会有比去年更多挂牌房源，价格会缓慢复苏。然而，因为房屋类别、地段的不同，价格调整还是有区别的。

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卡尔加里二手房市场价格波动不大，但是成家量下滑 2018年三月一日 民宅在二月份成交量下降，但是由于新上市房源也相应减少，所以总体价格波动不大。

本月共成交1.094单元，比2017年同期减少了18%！各个房地产产品段成交量都减少了，超过了一月份的成交量涨幅，所以前两个月加起来，成交总量比长线均值低！ "房地产总体状况仍然受贷款利率提高、以及贷款申请条件变动的影响，预计这个过程是会有波波砍砍的，毕竟需求带动整个市场引领政策的调整"，房地产局首席经济学家Ann-Marie Lurie讲到。 "然而，大家一定要注意到目前还是政策变化的早期，政策的调整对于价格的影响最终还是依赖卖方的打法变动。"

新挂牌量的下降并不足以抑制总体供给房源量的增加，但是它们还是相应抵消了成交量减少的负面影响。独立屋房屋产品段，60-100万的房源是成交量下滑最厉害的，很惨的是这一区域新挂牌的房源确是增幅最多的。（那个价位段的卖家几乎也不再想等了，等啥？不卖、出租？价格啥时候会再回复到2007-2008年或者2014年的短暂辉煌？？） "目前的市场很严峻，卖家们必须明白定价准确才是成功销售的基石。同时，准备充分的买家们都清晰地知道自己到底能够购买那个价位段以内的房屋"房地产局主席Tom Westcott提到。 "伴随着近期贷款政策的调整，潜在买家们应该提前拿到pre-approvals函件，这样能够在出offer以前就了解自己究竟能够承担得起什么样的价位，同时买家们也可以依据市场状况作出相应调整。"

整个城市范围内二月份市场基准价为 $434,300, 比上个月稍微高一点儿，和2017年同期没什么区别。从年初至今，独立屋、连体房屋价格都相对稳定，公管公寓市场比去年同期降低3%。 

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和预期的一样，2018年第一个月份市场交易和去年差不多 Calgary, Feb. 1, 2018 – 2018年的一月份的交易数据不出所料和过去的三年不差上下。 伴随着新贷款政策缩紧与1月1日正式生效，一月份销售量和去年相差无几，虽然连体房屋交易量上扬，但是并没有完全带动整体市场上扬，因为公管公寓、独立屋产品段成交量下滑。 总体而言，一月份共卖出958单元，比2017年同期多2%，但是比长线均值低11%。房地产局首席经济学家 Ann-Marie Lurie 说："2018年初贷款利率提高、以及新贷款政策的正式启动，目前还太早看到这些变化给房地产市场带来的影响，至少一月份的情况和去年差不多。“（也就是说，经济的微微改善，和贷款政策的负面影响相抵消？？！）"复苏之路还是会有沟有坎的，我们持续密切关注利息变动带给经济发展的影响。" 因为新挂牌量增加、库存可售房源增加，抑制了价格上扬，所以成交量还是相对稳定。整个城市范围内，市场基准价保持在$432,300, 比上个月低0.21 %，比去年一月份低了0.25%。各个产品段价格和上个月12月份比较都降了一点儿，但是公管公寓、独立屋降得更多。 独立屋产品段新挂牌量继续上升、但是50万以上房源成交量下降。不过，30-40万之间的房屋成交量增加（我们就卖掉一套）。这些都是买卖上方需要面对、并且要调整的，因为供需平衡不协调。 "卖方需要密切关注竞争房源的供应情况，以便选择最佳上市时机、合理挂牌价格" 房地产局主席Tom Westcott提到。"而对于买家而言，最好提前拿到pre-approval信函，再加上买家代理的专业建议，购买到称心的新居就指日可待了。

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买卖双方的故事： 二手房各个产品段在12月份交易量都增加了，是连续第二个月份成交量和长线均值持平。然而，新挂牌房源数量也同样增加，使得市场上的总体库存可售房源仍然保持以往的12月份市场情况。因为供给仍然多余需求，所以市场基准价是连续的五个月份下滑！ "很多经济因素显示市场条件在持续改善，包括交易量增加。然而，需求的增加还不足以超过源源不断的新上市房源，从而改变房地产市场”。房地产局首席经济学家Ann-Marie Lurie说到：“基于上述原因，房地产市场价格回调之路还是有波波坎坎的，不过价格还是比去年表现要好”！ 独立屋市场的供需平衡在2017年的上半年达到均衡，同时支撑了最初的价格回调。随着价格小幅上扬，很多原本延缓销售的房主入市，结果导致房源供给又增加，价格上不去了。

总体来说，2017年独立屋市场基准价平均值保持在$504,867,比2016年高出 0.63%。 而公管公寓市场，因为二手房公寓供给增加，市场持续面临挑战。同时，开发商又推出新公寓楼盘、租赁市场低价格又比较有吸引力，这些侧面因素都影响着公寓市场的改善。攻击过度导致2017年公寓市场基准价平均值比前一年降低了4%，比2015年初经济衰退之前降低了近12%。 连体房房源在2017年上半年显示了销售量/成交量比之间的改善，从而支撑价格在第二、三季度的强劲走高。然而，卖方们赶快上市，供给增加，价格又涨不动了。连体房2017年市场基准价收在 $332,325, 保持了前一年的水平。 "过去一年，我们看到买家数量增加，尤其是在看到市场已经慢慢复苏以后。同时，也有很多卖家在看到市场改善以后挂牌， CREB® 房地产局主席David P. Brown讲到”。 "那些出手的几乎依据家里的长线计划、权衡目前的生活方式，做出了最佳决定。2017年最后一个季度收尾还是比较强劲的。但是库存可售房源数量还是太多，抑制价格走高。全年表现还是和预计的差不多，大部分房地产产品价格先下降，然后保持平稳。"

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二手房成交量增加，房地产市场改善了！

2017年12月1日 – 11月份的房地产市场由于成交量剧增，市场突飞猛进了一把，特别是低价位段的房屋。

11月份共成交1,411 单元，比去年同期增长15 %，尤其是低于50万的房屋。

“一方面因为消费者信息增加、再加上明年的贷款政策变严，导致了11月份成交量的剧增，” CREB® 房地产局首席经济学家Ann - Marie Lurie说到。她还同时强调，上一次成交量贴近长线均值是在2016年10月份，那一次是第一次国家宣布买家评估贷款的利率大幅增加“。“在接下来的月份里，我们要持续观察需求的变化了，因为经济条件的改善因该能弥补2018年一月份贷款政策的缩紧,” Lurie讲到。

成交量增加最多的是30-40万之间的独立屋产品段（那可不，这部分的买家再明年贷款政策下来以后，几乎就短期无缘购买称心的房子了，还不赶快下手？！），公管公寓、排屋成交量最多的是30万一下的房源。

“我们看到很多消费者增加了对房地产市场的信心，同时很多人对于新贷款政策的缩紧有所担心，但是大家仍然好奇究竟这次贷款缩紧会给消费者带来什么样的影响，” CREB® 房地产局主席David P. Brown补充到。 “很多买家出手是因为想利用市场上不同价格房源的大量供给，好多多赛选自己的理想家居。” 

成交量剧增、上市新房源比较稳定，帮助缓解库存可售房源保持均衡状态。然而，供给量和需求量相比还是稍多一些，给价格上涨施加压力。

整个城市总体来讲，市场基准价收在$436,700, 比十月份低了0.50 %，比去年同期微高0.46%。但是中间价、平均价都比去年明显降低。这也没有什么惊讶的，因为今年的11月份成交的很多房屋价位比去年低，所以拉动中间价、平均价走低。

11月份Jason和我正式和NewInfills团队合并，对我来说因为想借鉴这一团队在infill社区的开发建筑经验，他们团队是卡尔加里销售infill社区成交量第一的团队，同时因为开发建筑项目太多，分别和包括第一大infill建筑商等等合作多年。

下面的图片是10月份的infill开发商报告，让我眼前一亮，我还从来没有见过这么详细的对比报告，希望你们也喜欢。

对于有意接收老社区开发建设信息报告的朋友，请发邮件, 谢谢！

卡尔加里房地产的现状

价格和去年差不多，但是十月有所停滞

十月份的房地产市场状况几乎效仿上个月的趋势，成交比较缓慢，库存可售房源增加，迫使未来价格往下调。和上个月一样，成交量不足以迫使价格像年初那样逆势而行。

成交量总计为1,467单元，库存可售房源增加到总计6,463 单元，平均在市场上的月份数是4.4个月份。过去几个月以来库存供给和需求相比较，供给房源持续增加，导致价格上涨备受阻力。10月末市场基准价几乎没怎么变动，$438,900, 比；9月份微调低 0.6%，和去年没什么区别。  

"尽管2017年经济有所改善，但是反映到房地产市场上还是需要时间的。虽然就业机会增加，但是绝大部分都是传统的低收入工种，" CREB® 房地产局首席经济学家Ann-Marie Lurie说到。 

"我们同时持续面临新增移民人口减弱、高贷款利率、贷款政策紧缩等等挑战，这些不利因素加起来就影响着消费者对房地产市场的需求，延缓了市场复苏的步伐。" 

同时卡尔加里范围内几乎大部分区域各个二手房产品库存都增加，最明显的是有些区域内有大幅新建房屋增加。（你看这里说的，指得到底是啥？边缘的新房子，还是老城区的infill翻建房源。这可是不能含含糊糊的。）

独立屋产品段，挂牌增加最多的是30-50万的房屋。这部分房源占了独立屋总体在售房源的42%（这可不妙，供给太多，卖不出价）。总体而言，62%的在售房源价格低于50万。

"现在市场上低价位的房源供给量可以前些年多多了," CREB® 房地产局主席David P. Brown提到。"这对于买家来说是好事，有更多的房源选择，尤其是那些担心贷款政策不断调整会影响到购买力的买家们。" 

整个月份价格调整最大的是公管公寓产品段，比前一个月份低了0.8%，比2014年高峰月份低了13 %。

尽管价格近期有所调整，但是连体房、独立屋的价格和去年相比还是比较稳定的。更多细节，请点击下面的链接。

卡尔加里市报告

周边城镇报告

                                                                                                                                                          房地产大方向

九月份库存可售房源增加、成交量下降，但是全年至今总体还是好过去年同期水平。

卡尔加里，10月2日– 2017年上半年总体成交量比2016年同期增加7%，仍然比长线平均值低11%，但是挑战还是严峻的因为成交量减少、新挂牌量增加。

目前库存可售房源数量为6,861 单元，公管公寓和连体房在卖单元创下9月份历史最高纪录。

“近期库存可售房源的增加正抑制价格进一步复苏，因为成交量在最近几个月稍微放缓。这倒不是让人大出意料的，因为按照以往的纪录销售量预期保持适中水平，直到更多迹象表明经济大幅回升，” 房地产局首席经济学家Ann Marie Lurie 说到。

“有人认为这是一次挫折，但是很重要的一点是近期的市场表现是因为上半年的市场表现超过了预计。”

9月份新挂牌量为3,266单元，全年至今总量比2016年同期增加10%。 “影响房源上市有几个不同因素，过去两年价格下滑、很多卖家一直等待市场条件改善好挂牌上市。更加稳定的市场条件刺激了很多卖家决定不再等候，伺机挂牌，” 房地产局主席David P. Brown讲到。

“在有些地区，增加的开发商上市房源也影响总体二手房市场供给，最终影响二手房价格。不过，大量供给却同时给买家带来机遇，甚至可以购买到以前可遇不可求的梦想家园。”

9月份市场基准价没怎么变化，目前是$441,500。比上个月低0.2%，比去年同期几乎高1%。几乎全部房地产产品段本月承受价格下滑阻力，好在独立屋产品段年初至今市场基准价和去年差不多。

独立屋产品段价格相对保持了去年水平，公管公寓比2016年降了4%、比2014年高峰低12%。 公管公寓产品段仍然在挣扎，因为供给严重大于需求，导致价格下滑。目前公管公寓在市场上的月份已经超过8个月。

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其实，仔细一看，大部分成交量活跃的都是新区，当然啦，人家开发商有大把的房源放到市场上。小的从普通公寓起，到大户人家的前置三车库豪宅。另外一个方向是infill老城区，像Killarney,Tuxedo, West Hillhurst。而老社区，因为当年占地大，居民户相对少，很难挤进这些前茅名单。

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卡尔加里二手公寓市场又现希望

------本月比去年同期销售涨幅两位数

Calgary, 三月一日, 2013 – 本月民宅共成交1711套，比去年同期降1%（可卖房源太少了）。2012年房市突飞猛进，今年独立屋交易势头不差上下。然而，共管公寓市场在今年二月份还少一天的状况下，仍然比去年同期涨13%。

二月份独立屋共成交1209套，因为上市新房源持续下降，市场上可选房源有限。（房子都出租用了，我一客户两个月买了两套房子，因为第一套房子出租得太快了，第二套也一天租出。）

当新房源上市后，买方决不迟疑，下手迅速。因为，大部分房源正在以少量挂牌天数、接近挂牌价格成交。紧缩的市场供给，支撑了房价上涨。尽管市场小幅上扬，本月独立屋$442，500的市场基准价仍然低于前次峰值$451，000。比一月份小涨1.3%，比去年二月份张9%。

在独立屋可选房源越来越少，特别是低价位段区间可选房源越来越少的情况下，更多的买家开始转向公寓市场。自房价下调以来，不少独立屋挂牌低于40万，可是过去的几年以来，新挂牌40万以下的房源市场比率越来越少，促使买家只能转向他们能够承受的其它房源。

市场交易量增加，伴随着新上市房源量的降低，给公寓市场提供了转机。二月份共管公寓市场基准价为$252,900，比去年同期涨6%。TOWNHOUSE/排屋市场基准价为$283,200，比去年同期涨4.7%。

在经济突飞猛进的年份里，卡尔加里就业率大幅提升、房地产供给大幅下降，最后头脑发热的买家们把价格抬到无法持续的高度。之后，尽管公寓市场往回调整，但是目前仍处于恢复期，共管公寓、排屋市场基准价仍低于峰值的14%（路还长着呢）。

在卡尔加里均价恢复到了记录水平时，我们要提醒的是这些数据有误导因素。因为，2012年高端房屋销售量高过2007年峰值期，而这一趋势目前仍然持续，导致房屋均价已经高过2007年峰值期间。这就是为什么房地产局启用市场基准价，因为它能够更加准确的揭示相同类别房屋的价格走势。

尽管经济形势被短期的危机拖累，但是买家们仍然看好卡尔加里的长线发展，并支撑着房地产的持续增长。