THE HOUSING MARKET IS EXPECTED TO CONTINUE MOVING TOWARDS RECOVERY IN 2018, BUT CHALLENGES REMAIN.

Housing market conditions are expected to remain relatively unchanged in 2018, as the impact of higher lending rates and stricter lending criteria are offset by modest improvements in the economic climate. Recent changes may have prolonged the recovery period in our market, but it is not expected to completely derail the transition. The path to recovery is expected to be bumpy, as the market adjusts to a new normal. We are entering 2018 with elevated supply levels and an environment of rising rates paired with stricter lending criteria. However, the improving economy generated modest job growth and net migration last year, with expectations of further improvements into 2018.

The opposing impacts of the changes in the lending environment and economic gains are expected to cause adjustments in demand/supply balances based on price range and product type, creating pockets of over/under supply and generating different paths of price recovery. Overall, it is expected to generate conditions comparable to 2017 and the dynamics within each sector of the market will vary.

Minimal changes in sales activity are expected to be met with easing new listings for some property types, limiting the upward pressure on supply. This should help support more balanced conditions, preventing widespread benchmark price declines. More balanced market conditions will be led by the attached and detached sectors of the market, while the apartment sector will continue to struggle with excess inventory in 2018. Prices will likely continue to face some downward pressure in the apartment sector, with stabilization not expected until the latter portion of the year.

The attached sector may benefit from changes in distribution, as some demand shifts from the detached sector to the attached sector of the market, supporting modest price gains of 0.38 per cent. Easing demand in the detached sector is expected to be met with easing listings, supporting overall stability in pricing.

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昨天Melody咨询我要是换房子，先卖后买？还是先买后卖？觉得可以统一发表在这里，大家一并看看。 一， 要看买家是否有能力同时承担两套房子的贷款？ 有， 答案就简单了， 因为钱不是问题 。只需要主要考虑便利性、利润最大化。便利性：先买再卖，只需要搬一次家。利润最大化：看市场情况，司机掌控买卖的最佳时机。但是，作为卖家，其中很重要的一点就是要联系好贷款机构，知道针对目前的贷款剩余月份，究竟提前还款的违约金有多少！ 没有，办法就开始变得复杂了。

1， 先卖再买： 因为要先卖掉房子，还没有买到房子。所以，要知道市场上大约有了想要购买的房子、或者购买房源相对好找一些。建议，先在市场上看一些中意的房源在挂牌。一般而言，给买家的交房日期在90天以上，因为最初希望给自己充分的时间选择中意的新房子。有些经纪人喜欢给买家看中的房子出offer，中间加上一个条款，我们业内称它为36/48/72 hours clause，我本人一般并不建议这样做，原因有几点- - - 买家总是期待购买的越低越好，但是加上这个clause 不利于讲价，因为卖家pending了这个offer跟没有pending没什么区别；仍然可以继续让买家们看房子、出offer；卖家收到offer以后，就给目前pending的买家通知在36/48/72小时之内回复是否解除卖掉房子的先觉条件。房子要是还没有卖掉、解除不了这个条件，一切就得重来。 优点是：购买时价格可以讲些价； 缺点是：时间紧张，容易因为着急购买、而轻易在90天内出手；搬家怎么办？要靠买家的钱，来交购买的房款，所以要先空房子、收到钱款，再搬进新家。理论上要搬两次家。我目前还没有客户这么折腾过。（我客户是为了不搬两次家，把儿子的信用加进来了，提高了贷款能力。我们先卖掉自住房子，然后买到新房子，搬进新家，最后把自家房子交给买家。） 2， 先买再卖：需要和贷款机构联系好，可以申请Bridge Loan。在卖房子的同时，就可以购买到新房子。但是，细节要和自己的贷款机构提前联系好，因为机构不同，这种短期的贷款利率、天数都有所不同。 优点是：只搬一次家，麻烦少些； 缺点是：新房子是高利贷买到了，但是老房子需要多久才能卖掉呢？这和贷款机构给你的时间息息相关。目前还没有客户这么费劲的，因为贷款能力都够强。还有啊，房子没有卖掉之前，那可是每天交两套房子的贷款啊！卖家究竟能撑多久？

二， 卖相如何？平面布局如何？ 上面第一点是主要从贷款能力角度上考虑。从卖相的角度考虑的话，有些卖家家里有孩子，根本没有办法保证每次看房子收拾的妥妥当当的，家里每天玩具到处都是。那么，可能先买再卖卖相会好一些。另外，如果家里家具展示效果一般的话，也可以考虑空置房子卖，就是先买再卖。缺点之一就是， 只是，对于销售空置的房子而言，还是相当有学问的。等一下，看来还得单独讲讲空置房子销售的优缺点。

三， 目前市场表现如何？ 不管先卖再买？还是先买再卖？大家都会关心当时市场的情况。如果买卖前后时间出入不大的话，在一个市场就没有太大差别。否则，要看卖房买房的大约价格来看看，卖大房子买小房子？还是卖小房子买大房子？公寓还是独立屋？这些都是考虑买卖的息息相关因素。

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正值冬天，家里的取暖系统应该早就启动了，各样的取暖设备纷纷出炉。这时，确认家里的烟雾警报器运作无误是非常重要的，烟雾报警器是防止家庭发生火灾的重要防御措施。 全国消防协会的统计数据显示，近三分之二的家庭火灾死亡事故发生在没有装烟雾探测器或是烟雾探测器无法工作或没电池的情况下。大多数建筑法规都要求在所有住宅结构中安装烟雾探测器，减少与火灾和烟雾有关的死亡人数。房主应向当地公共安全办公室或消防部门查询有关这些要求的具体信息。 居家房屋，烟雾警报器安装的位置是最关键的！烟雾报警器应该安装在每间卧室，每个睡眠区域之外，以及家中的每一层楼。 警报器应该安装在高处的墙上或天花板上。安装警报器时必须切实按照制造商的安装说明进行安装，以确保烟雾报警器能正常使用。有的挑高的房子，天花板很高，顶部会有死角的空间；在这些情况下，烟雾警报器必须放置在距离天花板4英寸的位置，但不能距离天花板超过3英尺的位置，否则警报器侦测不到，容易失去灭火或逃跑的先机。

如果要安装在靠近厨房的区域，可以使用带有"安静按钮"的检测器，可以用来消除烹饪烟雾或蒸汽触发的滋扰警报声。或者，考虑在厨房附近安装光电警报器，这不会由于烹饪而不停的触发警报。不管使用哪种类型的电源，切勿卸下本机的电池以免警报器误判或没发出警报声。 烟雾报警技术主要有两种：电离和光电。根据美国国家消防协会的报告，电离警报对火焰响应更为敏感，而光电警报对闷燃火灾更敏感。为了获得最全面的保护，应该同时安装这两种警报器，或是安装二合一的警报器。 警报器安装以后，也不能放任不管，还是要勤快的每个月测试一下每个警报器是否有正常工作。例如，在每月的第一天或最后一天在日程表中提醒一下自己，这是很有帮助的。每个警报器上都有一个测试按钮，按下的时候会发出一两声警报。任何不能响的警报器都应该更换电池。如果测试按钮出现故障，请立即更换整个警报器。 每年至少更换一次电池。按照通常的经验法则，更换的时间最好是在秋季或春季转换为夏令时间或从夏令时改回正常时。请记住，虽然有些警报器现在用可以使用10年以上的锂电池，无需使用新电池，但是设备本身仍然有一定寿命的，所以，必须在规定的使用寿命到期时更换。 如果报警装置连接到家庭的电气系统，请确保它们相互连线正常，以保证警报功能效果无误。连线式的警报器的好处是如果触发了一个报警器，其他所有警报器也会连动响起。但建议安装警报器，不论是否是连线式的，都应该由持有执照的电工安装，以确保安全及运行正常。

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明年1月1日开始，新的房贷压力测试就要开始执行了，如果你现在还不清楚这是怎么一回事的话，那么现在有必要了解一下了，尤其是潜在买家以及准备更新贷的人，这个新规可能会影响你的决定。 新压力测试影响范围： 首付超20%贷款者 最早的压力测试是在2016年10月，当时加拿大金融机构监管局（TheOffice of the Superintendent of Financial Institution﹐OSFI）发布规定，要求首付不足20%需购买房屋保险的购房者通过压力测试。根据加拿大的金融法规，首付不到房价20%的按揭贷款必须购买保险。购房者在申请房贷时必须按照加拿大央行规定的五年期固定利率来接受测试，而不是银行给予的优惠利率。买家通不过测试的话，其贷款申请就会被银行拒绝。 明年开始，OSFI要求各大银行执行更加严厉的房贷压力测试。首付超过20%无需购买保险的人也要进行压力测试。另外，已有房屋但首付超20%需要更新贷款的人也受影响。 新规要求，贷款机构按照加拿大央行公布的五年期利率（现为4.99%），或合同利率基础上再追加2%的较高者来审批首付超过20%的贷款。这意味着如果约定的合同利率是3.34％（您为抵押贷款支付的利息率），那么购房者将以5.34％的利率接受测试。

购买力将大大减少 购房者先要清楚银行的挂牌利率（posted rate）和折扣利率（discounted rates）之间的差异。当您看到的利率显示2.99％、3.14％等，这些是折扣利率。挂牌利率是加拿大银行在向公众提供利率折扣之前设定的利率，目前的挂牌利率是4.99％。 也就是说，明年开始，如果您打算买房首付超过20%，或者之前买过房但现在需要更新贷款，那么银行的评估标准就变了，购房者仍然可以根据合同规定的利率每月还款，但同样的收入条件下，能借到的钱就少了。 举例来说，假设一个家庭收入12万元，首付20％，五年固定利率3.34％，按25年平均摊销。根据目前的规定，这个家庭有资格获得68万元的抵押贷款，加上20％的首付款17万元，能买到价格为85万元的房子。 不过，在2018年1月新规生效后，根据5.34％的利率进行压力测试，同一家庭只能够买到价值为75万元的房屋。他们的购买力减少了10万元。他们能买到的房子类型和位置都将有很大不同。 加拿大央行此前表示，新房屋按揭贷款压力测试将会使10%准购房者失去购房资格，更会影响150亿美元的新贷款。根据道明债券评级公司（Dominion BondRating Service，DBRS）的数据，加拿大目前有46%的按揭贷款业主属于首付20%以上，不需要购买房贷保险。

预先批准有用吗？ 很多人会想，既然新规明年才实行，那么可否申请预先批准贷款，锁定90天-120天的利率？ 需要注意的一点是，"预先批准"的利率或锁定的利率与购房者拿到的"最终批准"利率是不同的，银行一般都还要再核证申请人信贷、收入及债务状况没有变坏，才会同意最后的放款。如果最终批准要到明年元旦以后才能完成，那么还是会受限于新的规定。 而且，监管部门鼓励贷款商收到指引之后尽快实施新例，所以不排除贷款机构有提早执行的可能性。新压力测试最后指引是于10月17日发出，此日期之前已经签署的贷款申请不会受影响。但10月17日之后至1月1日前才办理的申请或预审，则可能需要符合新测试的要求，实际情况视乎有关贷款公司而定。 也就是说，目前房贷商在处理房贷申请或预审方面，已可能采用新的标准来计算还款能力，导致批出的贷款额明显减少。 如果购房者不得不将接受新的压力测试，那么最好重新做购房规划，或是增加首付，或是在预算内重现选择房子，或降低房屋大小，或改变选房位置等，必要的话可以向专业的贷款经纪咨询，确保在新规下做出最适合自己的变化。