说实话，每月都给大家讲讲卡尔加里房地产市场走势如何如何，有时我也很好奇究竟哪些社区交易量比较大呢？这里请大家先注意，并非交易量大的社区和好社区有直接关系，更多时候是因为那些社区总体居民/房源比较多。但，我还是好奇。

就拿2012年七月份为例子吧，七月份卡尔加里市区共成交1948套，其中公寓condominium 554套，占28.44%；独立屋single family houses1394套，占71.56%。

让我们先看看公寓市场，SW成交273套，占49.28%，NW成交138套，占24.91%，SE成交93套，占16.79%，NE成交47套，占8.48%。之所以西南区公寓成交占一半，很大程度源于市中心公寓一直备受瞩目。成交量前几名社区为：

Connaught成交21套，

Bankview成交17套，

Lower Mount Royal成交14套，

MISSION成交13套，

Braeside_Braesde Est成交12套。

独立屋市场SW成交405套，NW成交399套，SE成交334套，NE成交250套。其中西南区情况如下：

EVERGREEN成交46套，Evergreen Estates成交11套；

West Springs成交20套，

Altadore_River Park 17套，

Silverado 18套，

Springbank Hill13套，

Killarney_Glengarry 12套，

Somerset 12套，

Aspen Woods11套，

Shawnessy 11套，

Cougar Ridge 10套。

西北区情况如下：

Tuscany 30套

Panorama Hills 30套

Royal Oak 28套

Arbour Lake 17套

Edgemont 17套

Hawkwood 17套

Valley Ridge 16 套，

Evanston 15套

Hidden Valley 15套

Mount Pleasant 13套。

东南区情况如下：

McKenzie Towne 36套

Cranston 34套

McKenzie Lake 25 套

Chaparral + Valley 18套

New Brighton 20套

Lake Bonavista & Estates&Downs 16 套

Cooperfield 15 套

Sundance 15 套

Acadia 13套

Auburn Bay 13 套

东北区情况如下：

Coventry Hills 47套

Saddleridge 19套

Huntington Hills 18套

Harvest Hills 17套

Martindale 17 套

Marlborough + Marlborough Park 14套

Taradale 14套

Monterey Park 13套

Pineridge 11 套

Falconridge 9套

周二晚去了奥林匹克西边MD of ROCKY VIEW区域的VILLOSA RIDGE社区看了2处百万豪宅。升了级的GPS也不好找地址，好在手机BLACKBERRY可以上网搜索地图。

大户人家的大草坪远处看起来浅绿一片，屋宇间错路有致，景象别有一番风味。那跟看SPRINGBANK的百万豪宅感觉完全不一样。

第一间房子，外形挺宏伟的、一楼挺OPEN的，弧形楼梯扶手挺浪漫的。好端端的南北向房子，因为屋主在南面建了一处大阳台、西边建了一圈屋顶， 愣是将整个房子整得黑压压一片。如此明媚的蓝天、夕阳，在房间内我们只感觉到一线阳光。最令人费解的是二楼的次卧，完全是国内顶楼坡屋顶的设计，房间小小 的，你说当DEN吧，一楼都有一间了，当卧室吧，太压抑了。朝南向位置，分别设有2处小阳台，挺惬意的吧，可是屋主硬生生地用齐腰高的石墙来代替完全可以 吸收近阳光的金属护栏。那就像是2处DOWNTOWN高层公寓走廊一角的户外吸烟处，屋主还设了2处。地下室到还大气，客户挺喜欢的。可惜，一楼厨房外的 大阳台给好好的WALKOUT地下室整得再次阴森森的。整个楼宇就是阴暗的感觉，尽管外面夕阳明媚的（不到8点）。

觉得室内光线阴暗的卖家，在有买家参观前一定要做足功夫，提前打开所有能打开的灯。有时带看西人的房子，他们连抽油烟机的顶灯都打开。

第二间房子，虽然楼龄旧些，但是因为设计方案好些，朝西边有超高顶，所以一楼大厅内阳光明媚的，温馨许多。二楼布局也不错。可惜，地下室空间太小，买方还是觉得不理想。

今晚带看另一组买家去了GLENMORE西边刚过城市边界的ELBOW VALLEY ESTATES。这个小区从刚进小区入口桥两边的大水塘，到区内环绕的森林绿地都给人以清新的感觉。家家户户都在充分享受隐私的同时，保持了相对亲密的距 离，不用为治安问题而绞尽脑汁。当然，这些大户人家都不差安装套报警系统。之后，自SPRINGBANK往西开出6分钟，又参观了另一套乡间民宅。这3处 房子利弊不同，客户很难抉择。

总之，购建百万豪宅的人家都因为各家需求点不同，楼宇的设计特点相差很大。而买家呢，也因为购买实力足够，都希望能尽可能找到符合自家需求的理 想家园。此次特定的买家，同时也参观了ASPEN WOOD的百万屋宇，其特点也无外乎：面积接近3000平方尺、用料讲究、完全装修地下室，但仍然占地很小，后院不大。

地段的取舍将成为此买家的首要抉择，之后再细比房源。。。“路漫漫兮其修远，吴将上下而求索”。

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2012-8-30 一份官方报告显示---就业机会增多、人口增加、低利率将会支撑消费者对卡尔加里公寓市场的需求。报告同时也指出权衡当地收入情况，卡尔加里的房价仍然是八大城市中能够承受的起的。
 
自2009年经济衰退以来，尽管2011年新公寓市场一路滑落， 但是目前卡尔加里的新公寓市场复苏地不错。同时，开发商的尾盘也陆陆续续被买家吸收。卡尔加里春天的房市总是一片繁荣，所以公寓市场也如火如荼，紧接着的2个季度销售则明显下滑。

目前市场上的可售房源仍保持比前几年低的水平，我们期待在未来两年里陆续消化。 这些都源于卡尔加里经济的复苏、以及需求的上升。报告指出卡尔加里公寓2012年期待挂牌量升至4年来的新高点2,373单元，预计比2011年涨 15.5 %，但是2013年挂牌量预计将会降至2,099 单元。

报告对比了加拿大八大城市，预计卡尔加里2012年成交量为3555单元，比2011年涨3.8%; 2013年成交量为3621，比2012年涨1.9%。而2012年成交均价预计为$239,445，涨幅0.9%,  2013年年成交均价预计为$246,414，涨幅2.9%。



本地收入高，加上公寓市场仍在中间价位徘徊，使得卡尔加里的房地产是8大城市购买力最强的。而且购买力预期2013年仍保持强劲，因为利率仍很优惠，另外房地产中间价的小幅上涨和居民收入的小幅上涨比率基本吻合。

2012年消费者对公寓的需求比2011年强，现在就业率提高、大量移民涌入、贷款利率好，现有出租房源逐步减少，都使得公寓市场价格会往上调整。

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Calgary MLS sales and average prices so far in August are higher than the same time last year.

From August 1 to August 19, there have been 1,004 MLS transactions in the city, up 0.70 per cent from the same period last year and the average sale price has risen by 1.07 per cent to $412,456.

In the single-family sector, sales of 692 are down 2.54 per cent from last year but the average sale price of $468,133 is up 2.37 per cent.

In the condo apartment category, the sales of 172 are the same as August 2011 but the average price has jumped by 6.76 per cent to $275,172.

And in the condo townhouse sector, the average sale price has dipped by 6.99 per cent to $305,913 but sales have increased by 21.74 per cent to 140.

Calgary’s first lakeside community offers homeowners exclusive access to swimming, canoeing and beach-lounging in the summer and skating and hockey in the winter, making it easy for active families to spend time together.

Saturday in the ’Hood

On a warm summer night, find locals enjoying a family-friendly meal on the deck of the Newport Grill overlooking Lake Bonavista.

Stats

Population 10,610
Median household income $101,025
Median home assessment $516,000
Median condo assessment $245,000
Home ownership 89.60%

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Calgary’s first lakeside community offers homeowners exclusive access to swimming, canoeing and beach-lounging in the summer and skating and hockey in the winter, making it easy for active families to spend time together.

Saturday in the ’Hood

On a warm summer night, find locals enjoying a family-friendly meal on the deck of the Newport Grill overlooking Lake Bonavista.

Stats

Population 10,610
Median household income $101,025
Median home assessment $516,000
Median condo assessment $245,000
Home ownership 89.60%

这位客户很有意思，他是半年前咨询过我购房事宜，相当长的交流期间对方直接表示了市场上适合他家的房源不多，我也同时感觉到这是个较难“伺候”的买 家，在市场上有段时间、了解市场、更了解自己想要什么。愉快的交流结束前，对方也说根据他家的需求，如果有适合的房子可以介绍给他。

中间， 我简单地跟进过1-2次，没什么深入进展。11月初他再次咨询我购房事宜，和以往一样，又聊了很久。印象非常深刻的是他再次提及适合他家的房子不多。我知 道他只选三个区域：EDGEMONT、HAMPTONS、ARBOUR LAKE，要求面积不用太大（1700-1800上下就行，家里就3口人）、WALKOUT地下室、朝向希望门朝北后院朝南、希望1990年以后建成、 STUCCO的外墙。我是个较真的人，喜欢面对解决难题。心理就纳闷了怎么买家就一口断言：适合他家的房子不多呢？？？ 不是选择方向有问题，就一定是客户有问题。“对症下药”，才能解决问题。 仔细研究房源发现了猫腻，买家喜欢STUCCO的外墙，这样就几乎排出了 ARBOUR LAKE社区，因为那个区的房子新，开发商建成STUCCO外墙的房子很少。那么其实客户在选择EDGEMONT、HAMPTONS两个区的房子，如果客 户坚持STUCCO外墙的话。那为什么客户还是很难买到适合的房子呢，很简单。这两个社区的大部分房子建成年代是1990年以前的。

结论提供给客户后，客户惊讶于过去一直没有认识到的事实。（之后，客户自己调整了购房细节的侧重点。）

时隔不久，客户来电咨询一套ARBOUR LAKE的房子，长叙以后客户表明向亲自前往看一下那套房子。其实这套房子是我给这位买家带看的唯一一套房子，也是最后购买到的新居。

我 带客户看房时，总会告诉客户我对那套房子优缺点的个人意见，客户结合自己的需求、想法最终作出决定。买家让我出OFFER，当时要价是59.8万。我深度 分析了市场信息后，告诉客户：我认为那套房子顶多值55万。客户也同意，于是我们出了53万的第一次OFFER，卖家代理趾高气昂地回复说：“这是个 guarantee的deal，卖不出去公司会买回去。卖家不肯回COUNTER OFFER。”言外之意，我们的出价太低，卖家不屑于考虑。

这 之后，买家和我分析研究对方究竟是个什么GUARANTEE的DEAL，因为他家还是很喜欢这套房子后院朝南，同时也是WALKOUT地下室，主卧、厅都 有山景。但是，买家还是指示我暂时不用和卖家代理讨个究竟，什么样的GUARANTEE？我解释给客户听，就算是一定确保能卖出的房子，回收的人/公司也 不是傻瓜，不给卖家砍个一塌糊涂的，日后回收的个人/公司又怎么能有利润空间，谁也不是傻子。

转机之时是有一天卖方代理主动来电，问我买家的情况，是否还感兴趣？ 就这一个细节就让我们抓住了把柄，卖家急了！！！
我回复对方买家目前还在市场上，同时为了表明友好，这次我们出价53.4万，仍希望在55万以内拿下。买家加价很慢，由于要等候对方律师的回复，中间挺耽误时间，我们最后纠结在叫价55.7万，出价54.3万，中间是14000的 差距。由于律师在其它城市下班早，本来周五下午双方应该最终谈妥一个最终价格，但是搁置下来。卖家代理和我确定我的买家周一是否还在？谈判期间任何细节都 能暴露潜在的弱点，卖家代理的询问暴露了卖家希望出手的心切。我借机吓唬对方，问题的关键不是我的买家是否仍在市场上（也就是对方想搞清楚我们周末会不会 给其它房子下OFFER），问题的关键是我的买家是否还想买这套房子，眼外之意，卖家周一的会价更重要。否则我的买家可能不会购买，大家白谈一场。

在究竟对方最后出什么价位这个问题困扰买家夫妇的情况下，买家要求代其孩子周末再次看房。卖家又露马脚了，这次房子已经清空，并且FORECLOSURE/金融机构回收房的文件也张贴在前门、后门上了。这就更加表明对方必须出手的底线，因为这一细节，在周一一早卖家代理回复价格55万，也就是14000的中间价，大家各让7000的时候，我都没有告诉我的买家客户，直接回复对方，54.3万是我客户能够出的最高价。当然回复的时间是有技巧的，而且我也添加了一些其它的说辞。要点是，一定要合乎情理，不能让对方找出破绽来。这就是谈判的艺术，嘿嘿。

对方假装让我把54.3的合同全部签好、传给他，他会尽力。之后又给我整出个54.6的价格来，因为50多万的房子了，让买家加个3000并不过，可以融通。但是，对方已经没有退路了，主动权全在我们手中，我坚持TAKE IT OR LEAVE IT，IT IS THE DEAL。这就是59.8万，最终谈下54.3万的全程。

可以问心无愧地说，客户通过我购买的房子，我每套都会比大部分经纪能多议出5000-10000的价格。我无愧于所有的客户！

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                                                                                                                                         by Calgary Herald

1. Melbourne, Australia
2. Vienna, Austria
3. Vancouver, B.C.
4. Toronto, Ontario
5. Calgary, Alberta
6. Adelaide, Australia
7. Sydney, Australia
8. Helsinki, Finland
9. Perth, Australia
10. Auckland, New Zealand

以2012年七月份为例，让大家了解一下买家在卡尔加里都买哪里的房子？请注意，并非成交套数排名前茅的一定是高档社区，有时是因为小区规模比较大，当然成交量多。
 
七月份卡尔加里市区共成交1948套，其中公寓condominium 554套，占28.44%；独立屋single family houses1394套，占71.56%。

让我们先看看公寓市场，SW成交273套，占49.28%，NW成交138套，占24.91%，SE成交93套，占16.79%，NE成交47套，占8.48%。之所以西南区公寓成交占一半，很大程度源于市中心公寓一直备受瞩目。成交量前几名社区为：
Connaught成交21套，
Bankview成交17套，
Lower Mount Royal成交14套，
MISSION成交13套，
Braeside_Braesde Est成交12套。

独立屋市场SW成交405套，NW成交399套，SE成交334套，NE成交250套。其中西南区情况如下：
EVERGREEN成交46套，Evergreen Estates成交11套；
West Springs成交20套，
Altadore_River Park 17套，
Silverado 18套，
Springbank Hill13套，
Killarney_Glengarry 12套，
Somerset 12套，
Aspen Woods11套，
Shawnessy 11套，
Cougar Ridge 10套。

西北区情况如下：
Tuscany 30套
Panorama Hills 30套
Royal Oak 28套
Arbour Lake 17套
Edgemont 17套
Hawkwood 17套
Valley Ridge 16 套，
Evanston 15套
Hidden Valley 15套
Mount Pleasant 13套。

东南区情况如下：
McKenzie Towne 36套
Cranston 34套
McKenzie Lake 25 套
Chaparral + Valley 18套
New Brighton 20套
Lake Bonavista & Estates&Downs 16 套
Cooperfield 15 套
Sundance 15 套
Acadia 13套
Auburn Bay 13 套

东北区情况如下：
Coventry Hills 47套
Saddleridge 19套
Huntington Hills 18套
Harvest Hills 17套
Martindale 17 套
Marlborough + Marlborough Park 14套
Taradale 14套
Monterey Park 13套
Pineridge 11 套
Falconridge 9套

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根据一份关于迁移和人口的最新报告，阿尔伯塔省持续吸引来自加拿大各地的人们。2012年4月，阿尔伯塔的总人口约为3,847,119人，比2011年4月增长了2.4%，在人口增长方面遥遥领先于加拿大其他省份。促使阿尔伯塔人口增长的主要因素之一是省际迁移。

在2012年第一季度，大约有26,910人从其他省份迁入阿尔伯塔。同时，大约有13,514人决定离开阿尔伯塔迁往其他地方。如果我们计算净增或净损，阿尔伯塔通过省际迁移净增了近13,400人。这是自2006年以来加拿大省际迁移带来最大的人口增幅，当时净迁入人数曾达到约17,000人的高峰！

迁入和迁出阿尔伯塔的移民趋势通常与该省的经济状况密切相关：在经济繁荣时期，人们迁入阿尔伯塔，参与丰富的就业机会；而在经济低迷时期，一些人因失业而离开。然而，这些人口流失的时期通常较短，损失并不显著，而经济繁荣时期大量迁入的人口远远弥补了这部分损失。

总体而言，阿尔伯塔凭借其充满活力的经济环境和机会，始终是加拿大吸引移民的热门省份。

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1. Melbourne, Australia
2. Vienna, Austria
3. Vancouver, B.C.
4. Toronto, Ontario
5. Calgary, Alberta
6. Adelaide, Australia
7. Sydney, Australia
8. Helsinki, Finland
9. Perth, Australia
10. Auckland, New Zealand

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很多家长总咨询孩子到哪里念书好啊，哪些社区的居民可以前往入学等等事宜，贴到空间里，方便大家查阅。

公立小学 前十五名排名，最后面是能够前往入学的社区。
1、 Sunalta- Sunalita西南 - Sunalta, Scarboro
2、 Nellie McClung - Palliser西南 - Bayview, Palliser, Pump Hill,
3、 Dr. E.W. Coffin - Brentwood西北- Brentwood,
4、 Hillhurst - Hillhurst - Hillhurst西北,
5、 Elbow Park - Elbow Park西南 - Elbow Park
6、 Edgemont - Edgemont西北 - Edgemont,
7 、 Alex Ferguson - Shaganappi西南 - Shaganappi, Scarboro/Sunalta West, Killarney/Glengarry
8、 Silver Springs - Sliver Springs西北 - Silver Springs,
9、 Brentwood - Brentwood西北 - Brentwood, Charleswood部分
10、Battalion Park - Signal Hill西南 - Signal Hill, Springbank Hills部分,
11、Rideau Park - Rideau Park西南 - Cliff Bungalow, Erlton, Mission, Parkhill/Stanley Park, Rideau Park, Roxboro,
12、West Dalhousie - Dalhousie西北 - Dalhousie, Nolan Hill, Sherwood,
13、Olympic Heights - Strachcona西南 - Aspen Woods部分, Christie Park部分, Patterson, Strachcona Park,
14、Marion Carson - Varsity西北 - Varisity
15、Jennie Elliott - Lakeview西南 - Lincoln Park, Discovery Ridge, Lakeview, North Glenmore Park

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